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温州一年两提放松限购的背后（2）

扫描到手机地产声音来源：置家网发布日期：2014-04-15 08:17 字号：T|T

摘要：置家网特约评论员张宏伟认为，近年来温州楼市价格持续下滑背后并非偶然，首先，从温州民间资本角度来讲，由于温州民间资本缺乏投资渠道与实体产业投资支撑，导致过去几年绝大多数温州企业主通过投资房产、投资民间借贷、投资土地和项目开发等形式参与到房地产市场中，投资和投机现象较为明显。

这是温州第二次尝试完善“双限”在内的调控措施。

从整个市场背景下来看，温州第二次尝试“限购”松绑的背后的原因为在2014年年初银行信贷紧缩的市场背景下，楼市基本面表现为供大于求，市场表现依然低迷。从2014年第一季度来看，受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，第一季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。温州楼市亦是如此。

同策咨询研究部数据显示，2014年前三个月温州市一手商品住宅成交量只有69.44万平方米，月均只有23万平方米，而到了3月份全市成交量只有16万平方米，整个市场成交均价也在15000元/平方米左右徘徊，温州楼市短期内似乎仍然在僵局之中，还没有明显好转。

此时，温州楼市继续下行，不仅拖累已经陷入困境的温州实体经济，更严重影响了地方政府财政。从近两年温州土地市场成交的量价来看，均出现下滑的趋势。从土地市场角度来讲，政府已经开始有意识地控制土地供应量，以2014年为例，2014年温州住宅用地从去年实际供应1500亩，缩减到今年的1000亩左右。同样，在供应结构上，适度减少供应量过大新城区域，比如瓯海，像鹿城区这样的老城区，会适当多推出一些土地。从政府的角度来讲，主要是为了平衡住宅供应缩减带来的收入缩减。

从温州实体经济与地方财政的角度来讲，也就不难理解温州市政府为何一年内两次提及定向宽松限购政策。

置家网特约评论员张宏伟认为，从今年调控思路来看，住建部的表态也暗示今年调控基调正在发生微妙变化，即调控政策转向“分类指导”或双向调控思路，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，比如温州市，政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。

因此，一定意义上来讲，当前温州宏观经济下行，同时，房地产市场表现欠佳，这样的叠加因素为温州市限购政策定向宽松逐步退出提供了转换空间。那么，温州第二次提出定向宽松限购政策之后，是否被上级政府认可现在还是未知数，我们仍然拭目以待。

但是，值得肯定的是，在2014年政策层面强化“双向调控”思路，对于不同城市的“分类指导”的市场背景下，一部分宏观经济基本面与房地产市场均有下行压力的城市将成为限购政策首先“试探性”退出或定向逐步宽松的城市。那么，温州第二次提出定向宽松限购政策后，如果获批执行，对于未来整个楼市调控政策走向来讲就更加具有信号意义。