十大房企的销售都并不妥当的时候，后面成群结队的百亿房企和中小房企，是否正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化与选择？

第一季度走完，低迷的中国经济形势让这个春天感觉不到多少春光。

宏观经济持续承压，主要经济指标出现不同程度回落，困难总比预料中来得多；房地产在经过一年的“暴走”之后，似乎也还没有回过气来。

虽然艰难，但“中国不会有短期强刺激政策”的总理表态，也并不出人意料。4月初，国务院常务会议决定，为了积极应对各种压力、风险和挑战，在促改革、调结构、惠民生协同并进中稳增长，进一步创新宏观调控的方式方法，研究扩大小微企业所得税优惠政策实施范围，部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用，确定深化铁路投融资体制改革、加快铁路建设的政策措施。

棚户区改造和铁路等基建项目，在这一轮决策中并不是强刺激政策，而是被定义为“微刺激”，各路专家意见也被刺激得七零八落：有的担心重演“四万亿”，有的嫌弃力度不足，有的则认为信号模糊……

在这信息大爆炸的时代，人们的聚焦点总是那么轻易被转移——浙江兴润置业资金断裂风波出现之后，人们关心房地产企业资金链与融资窘境；奉化塌楼之后，人们关心建筑质量与建筑寿命的问题，听闻二手房买卖时已是先问楼龄、再问价格；杭州等地出现楼盘降价，更需要关注楼市生态和市场分化现象；而保定、廊坊等城市“环首都、京津冀一体化概念”大热，房价呈现惊人上涨……

无论如何，不确定的宏观经济背景下，对于今年房地产趋势的一个基本判断是“市场在分化、城市在分化、企业在分化”，而分化背后的原因，也许是中国房地产市场的回归。

市场怎样回归？在4月16日，观点地产新媒体主办的2014城市观点论坛沈阳行上，著名经济学家陈淮以及众多房地产界、金融界、财经界、政府协会的杰出人物，将共同讨论与剖析“市场的回归”这一主题。

而中原集团主席黎明楷先生在2014观点年度论坛上也曾直言，今年房地产开局并不是很好，开发商是乐观的，但是市场表现并不是那么乐观。

因为，我们并没有看到政策打压房地产的动作，最为清晰的是“分类调控”指引；另一方面，在经济不景气的时候，房地产市场更不可能被打压，理由显而易见，“如果房地产出现明显的下调，对整体经济也是不利的事”。

正如前所述，2014年的房地产行业一大挑战便在于市场的分化、企业在分化，那么，分化的是谁？

一二线城市和三四线城市的分化，城市不同区域的不同市场表现，可截取的样本实在太多。而企业的分化也很明显，大者愈大、强者恒强，中小型房企将愈发艰难。

从已公布的一季度房企销售数据来看，大型房企基本无忧，例如万科1-3月份累计实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，分别比2013年同期增长11.7%和24.2%；恒大地产1-3月合约销售金额约为305.1亿元，合约销售面积约434万平方米，销售均价每平方米7029元，较2013年同期分别增长72.2%、52.9%及12.6%；碧桂园前3个月共实现合同销售金额约人民币318.4亿元(去年同期183.9亿)，合同销售建筑面积约488万平方米(去年同期271万平方米)。

当然，并非所有都是一如既往地增长，如中国海外1-3月销售约为351.28亿港元(2013年同期为401亿港元)，相应楼面面积约为195.28万平方米；保利1-3月实现签约面积217.71万平方米，同比减少23.66%；实现签约金额280.71亿元，同比减少8.73%；华润置地截至一季度末实现合约销售额约96.1亿元，同比下降48.75%；实现合约销售面积约95.17万平方米，同比下降约38.5%；世茂房地产一季度实现合约销售117.9亿元，合约销售面积96.28万平方米，相较去年同期的137.2亿元和111.6万平方米均下降14%；绿城集团1-3月累计总销售面积约53万平方米(2013年同期约61万平米)，合同销售金额约121亿元，同比持平。

上面所列举的企业，是2013年度中国房地产卓越100榜中销售金额排行前十的上市企业(剔除万达、绿地)，第一季度的表现显得错综复杂，销售保持上涨的只有万科、恒大、碧桂园，中海、保利、华润置地、世茂房地产等都出现了一定幅度的下滑，令人意外的是绿城竟然与去年同期取得了一样的销售金额数字。

也许十大房企中8家企业的表现并不能代表什么，但反过来思考，十大房企的销售都并不妥当的时候，后面成群结队的百亿房企和中小房企，是否正在或者即将经历一场大浪淘沙的分化与选择？