2014年的3月，实在与传统印象中的楼市“金三”相去甚远。从杭州开始的长三角降价蔓延，到北京、上海等重点城市成交量同比下降，再到火爆的土地市场悄然降温，观望与博弈成为市场主旋律，压力下一些城市开始传出要放松限购的传言。最近唯一的“爆点”保定，在突如其来的“疯狂”中迎来诸多质疑，与之相应的是离北京更近的燕郊开始降价了。“金三”未到，“银四”呢？

保定与燕郊

河北省一则将保定定位承接首都行政事业等功能疏解的服务区的规划，让保定房地产市场在3月底着实火了一把。来自河北各个地区甚至北京的投资客蜂拥至此，导致当地房价一日几变，原本销售均价在5000元/平方米左右的保定楼市，短时间内出现多个7000元/平方米以上甚至8000元/平方米的楼盘，但涨价更加剧了投资者的热情。搜房网保定站统计，保定最近一周的销售套数在2000套以上，销售额保守估计在10亿元以上。这在此前是保定楼市几个月的销售额。

疯狂和火爆过后，对于保定楼市的担忧声音也越来越多。统计数据显示，当前保定楼市库存量高达53078套，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。且土地供应还在不断增加，保定土地供应逐年上涨，2014年一季度土地出让金已经超过2011年全年。

“保定楼市库存按眼下销量够卖40个月。所谓对保定的政策利好目前还是来自河北省的初步计划，北京态度如何尚难确定。即使规划是真的，要实现也不是一朝一夕的事，这一阵子炒作风潮过后，保定楼市回归常态，很可能房价也会调整。”保定一位房企营销经理对新金融记者表示。

而切实的房价调整，在起步更早，本应同样享受本轮京津冀协同发展“政策红利”的燕郊实实在在地发生了。3月底位于燕郊迎宾路以东、南外环以北区域的一精装修项目因为蓄客不足，开盘价格跳到了9500元/平方米左右，而去年底该项目的售价在1.1万元/平方米以上，每平方米价格出现了1000-1500元的降幅。

中原地产首席分析师张大伟将其比喻为“北京打喷嚏，燕郊楼市就重感冒”。“燕郊楼市一直是北京市场的晴雨表，从2012年的均价6000元涨到了2013年的1.1万元，燕郊价格涨幅可以说全国领先，当时北京楼市充足的刚性需求为燕郊市场提供了充足支撑。”张大伟对新金融记者表示。

当下的现实是，北京已经离“感冒”不远了。3月前29天北京楼市签约新房、二手房合计在1.6万套左右。预计整个一季度签约4万套，同比下调65%，这也是最近6年同期最低值。房价方面，3月新增的16个项目、5300余套新房源均价涨幅停滞。

“北京楼市都在趋冷，就更不要提环北京区域了。”张大伟表示，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比北京要低，但从配套看，完全无法相比北京郊区。在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需，市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。一旦市场不涨，很可能会有大量抛售。而燕郊的商品房供应量远大于需求，所以市场调整可能会非常大。

从去年末开始，燕郊楼市就出现明显的滞涨和滞销局面。一些房地产项目期望在今年年初迎来市场回暖。“不过今年看房和认购的人数均比去年同期明显下滑。”燕郊一楼盘售楼员对新金融记者表示。

即便如此，燕郊的供应量还在增加，预计102国道南侧将有大量土地建成楼盘，一旦该区域全部开发，总体量将相当于此前多年燕郊楼市的供应量。据统计，燕郊目前在售的住宅类项目合计有22个，其中均价在1万元以上的有12个。平均售价为1.12万元/平方米。“燕郊房价就是这样，每一轮波动期起落幅度都很大，那家楼盘肯定不会是最后一个大幅打折的，如果没有大的变化，其他促销的楼盘很可能会陆续出现。”一位北京房地产业内人士表示。