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专家：开发商土地储备多少才算“刚好”？

扫描到手机地产声音来源：中国房地产报发布日期：2014-03-10 11:34 字号：T|T

摘要：先试想，土地储备量有多少才算是“刚好”？之所以抛出这一问题，是因为土地储备之于房企愈发显现出“双刃剑”作用：难以为继肯定不行（近几年被洗牌出局的企业大都是土地断顿所致），过量囤地又必然使存货量和资金成本增加，周转率降低，总应有一个“刚好”值或区间。

先试想，土地储备量有多少才算是“刚好”？之所以抛出这一问题，是因为土地储备之于房企愈发显现出“双刃剑”作用：难以为继肯定不行（近几年被洗牌出局的企业大都是土地断顿所致），过量囤地又必然使存货量和资金成本增加，周转率降低，总应有一个“刚好”值或区间。根据我们多年来对房企土地储备战略的研究，下面就如何做好土地储备，提几点建议。

1.拿什么地，在哪儿拿地。前者取决于企业的产品战略，包括产品定位、产品结构、产品线规划等；后者取决于企业的市场战略，包括区域及城市布局、新城市拓展与深耕等。

2.土地储备量。土地储备面积是衡量指标，但口径应是权益规划建筑面积，即已经“确权”的面积，而且是剔除合作项目中非企业权益的部分。其次，比简单的土地储备面积更为重要的是土地储备货值。也就是要考虑到楼面地价的平均土地价格。因为即使同等面积的土地储备，因单价差别很大，土地价值差别也很大（例如有的企业的土地储备平均楼面地价是5000元/平方米，有的企业的平均楼面地价是1000元/平方米）。第三，其实衡量企业土地储备量非常重要的指标是土地存续比。土地存续比是指企业的土地储备面积与企业上季度房屋销售面积的比值，它是反映企业土地储备面积多少的指标。例如，有的企业的土地存续比是10，也就是按照上季度去存货速度，土地储备面积可支持10个季度（2.5年）的开发，有的企业可能是5，而个别企业还有超过40的。

要特别强调并提请房企注意的是，其实土地储备并非越多越好。目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的“土地红利”年代，而资金成本及财务费用却居高不下。一个简单的逻辑是，如果企业的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备是“亏损”的。而且新的《闲置土地处置办法》施行后，也有因为土地闲置而被无偿收回或罚款的可能。考虑到企业未来要保持20%~30%的业绩增长率，兰德咨询研究显示，房地产开发企业的土地存续比在15~20之间比较恰当。另外要切记，适量的土地储备也要以快速开发高周转为前提，因为土地储备无时无刻不在推高楼面地价。以楼面地价每平方米4000元、利率10%计算，闲置一年楼面地价变成了4400元，两年则变成了4840元。如果后期开发销售速度也比较慢，楼面地价和其他成本费用也都是不断上涨的，最终极有可能净利润很低。

3.年度拿地量。为了保证企业始终有适量的土地储备，每年企业还要补充一定量的土地（补货），对应的年度指标是“新增土地储备”。“新增土地储备”可以用权益规划建筑面积及存续比来衡量，也可以用权益地价款金额及占比来控制。研究显示，企业每年可按照营业收入的25%~35%预算出新增土地储备投入。至于新增土地储备的时机，一方面要深入研究市场周期，尽量做到窗口期和逆周期操作，争取做到“逆市拿地，旺市卖房”。另一方面要考虑到企业的开发能力和去化情况，特别是从拿地到实现销售的项目前期开发周期。研究显示，每年一季度和三季度是企业拿地的相对高峰期，这实际与项目前期开发周期长短有关。例如，如果前期开发周期是6~8个月，则这两个时间段就对应着9、10月份和第二年5、6月份。当然这不能一概而论，具体还要看市场预期和土地市场情况，以及企业的项目前期开发周期长短。

责任编辑：张燕凯关键字：土地储备开发商土地