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学者:三四线楼市有风险政府应重视调控针对性（2）

扫描到手机地产声音来源：经济参考报发布日期：2014-02-20 05:59 字号：T|T

摘要：“房”无疑是当下牵动最多人的热门话题。老百姓关心房价涨落，地方政府关心土地出让收入，开发商关心市场未来走势。

首先，处理好市场和政府的关系。房地产市场是一个特殊市场，房子既带有消费品的属性又带有投资品的性质，政府要注意应发挥什么样的作用。很多国家政府都对房地产市场进行适度干预和调控，寻找市场和政府调控之间的平衡点。

第二，强调推进人的城镇化。怎样解决房地产出现的深层次问题？现在政府说促进转移人口的市民化，主要是转移到中小城市。但是，解决了他们的市民化一定会留在中小城市吗？中央城镇化工作会议提出，发展各具特色的城市产业体系，我觉得找到了病根，“如果没有产业体系他们是留不下来的，还会继续往大城市聚集。因为城市之间的产业体系、公共服务不平衡，所以如何增强中小城市的产业承接能力，疏解一线和二线城市的压力，这是一个大的问题。如果不解决深层次问题，北上广深的压力依然会存在。”

在规划和用途管制下，集体经营性建设用地入市，同权同价。这是一个大的改革，它在原有的政府出让土地方面增加了一个供给方，有利于提高城市用地效率，适当增加生活用地和居住用地，在结构上加以调整，这也是解决深层次矛盾的有效方法。

第三，建立多元可持续的城镇化资金保障机制。

城镇化工作会议提出“城镇群”的概念，在北京、上海这样核心城市周围打造城市群。比如，昆山和上海连通以后，上海的地价可能会缓解。在一些地区交通打通后，就可以在城市群里边系统地协调性地解决房地产发展中的一些问题。

开发企业要实现创新性发展

秦虹认为，未来开发企业要实现创新性发展，需要从以下五方面入手。

第一，实现以模式创新和产品创新为主的开发。未来新建住宅还有空间，每年仍有大量新增常住人口，下一步住宅开发企业需要具备竞争力。“未来地价不会降，劳动力成本不会降，建筑物成本也不会降，控制成本就成为企业核心。只有那些开发模式新，资金周转快速，有独特产品和很强控制能力的企业才能在未来市场上有竞争力。”

第二，以资产管理为核心的商务楼宇开发。如果开发企业能够掌握资产管理这个核心，在第三产业升级快的地方均衡开发写字楼宇，还是有市场空间的。

第三，以改造升级和管理提升为核心开发存量房。

第四，以服务配套为核心开发养老住居。中国很快进入老龄化社会，下一步企业可以服务提升来打造养老住居，市场前景非常好。

第五，以直接融资为核心的多元化融资。下一步多元化一定是企业必须把握的发展战略，包括产品多元化，业态多元化，投资地域多元化，以及资本结构的多元化。

北京房价将继续上涨核心区将达几十万

房价问题一直是老百姓最关心的热点话题，北上广深四大一线城市的房价无疑具有风向标作用，尤其是北京的房价走势备受关注，对于2014年北京房价，保利房地产副总经理、北京公司董事长刘平判断，“北京核心区的房价可能涨到(每平米)几十万元。”

刘平表示，北京房价上涨空间很难用绝对数字去判断，因为北京从2012年开始，土地供应里有50%是用来建自住型商品房和保障房。房价的走势跟市场变化、地段等因素有关。

“价格看地段，如果天安门附近的话，房价涨到几十万元一平方米还是有可能的。北京三环以里和三环边上有三年多没有供地，好地段的房价还是会涨的。”刘平说。

刘平认为，高房价问题，实际上是过去十年中国经济高速发展，以及宽松货币环境等因素共同作用导致市场价格快速增长。

“当前的经济已进入中速发展期，需求逐步会稳定。房地产开发企业的好日子肯定也没了，接下来是怎么把握未来走势，做好提前规划，未雨绸缪。”

刘平说，城市间的差异化越来越明显，高房价现象主要还是在北、上、广、深等一线城市和部分二线城市。

“通过对北京、广州、上海、南京、厦门这几个地区的调查，我们发现住房需求缺口最大的还是北京，将来还会有房价上涨带来的压力和问题。同时确实有一些三线城市的房价有下跌的现象。”

“除了地价外，成本增加也是导致房价居高不下的重要原因之一。”刘平说，在房地产企业成本中，土地、税费、融资成本占的比例是非常高的。2008年到2013年，地价的平均涨幅高达16%，高于同期8%的涨幅。

刘平强调，政府对房地产企业和市场进行监管是有必要的，但同时审批的效率也要再进一步提高。他呼吁，政府应该大力发展房地产产业融资，通过加大直接融资来缓解商品住宅的供求矛盾和房价上涨。“房地产直接融资以后，可能投资和投机就降低了，有丰富的金融产品后，投资者没有必要都去买房子。”他认为，这方面中国应借鉴国外的经验。 □记者金辉北京报道

(来源:经济参考报)