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许善达：房地产发展应兼顾民生房产税难抑房价（2）

扫描到手机地产声音来源：上海证券报发布日期：2014-02-08 08:59 字号：T|T

摘要：对于房地产政策，我们限制的应该是无效需求。比如说没有钱买的，杠杆特别高的。但如果是有效需求，为什么要抑制呢？现在是不管有效和无效，一律都限了。我认为，这个政策是不够完整的。对于有效需求，不应该限，反而是应该释放出来，来解决产能过剩问题，增加经济发展的动力。

我认为，真正的房价指标统计是同样质量、同一性质的房子。

此外，房价里面没有地段因素。其实现在的住房，地段对价格的影响超过了住宅建设成本的影响。一个房子卖得便宜还是贵，地段的影响超过了房子本身的面积和质量的影响。我们现在的房价里根本就没有地段因素，所以这个信号和实际就是偏离的。

第四是限购。限购是继税收、房贷首付比例、房贷利率等很多政策以后，政府实施的一个行政手段，力度比之前的政策都大。但我认为，目前中国国民经济整体处在产能过剩的状态，钢材、水泥、玻璃都是属于建筑的基本材料，都处于产能过剩，而另一边我们还却在用行政手段去限制需求，从总体上不符合中国当前国情。

我们限制的应该是无效需求。比如说没有钱买的，杠杆特别高的。但如果是有效需求，为什么要抑制呢？现在是不管有效和无效，一律都限了。我认为，这个政策是不够完整的。对于有效需求，不应该限，反而是应该释放出来，来解决产能过剩问题，增加经济发展的动力。所以对于限购政策，不加区别的限购和现在国民经济发展总的方向是不一致的。

第五是关于保障性住房。搞保障性住房原本主要是解决低收入家庭的住宅需要。但是中国不同地区不同城市，居民的收入水平是不一样的。我建议，保障性住房不要以一个地方的低收入的比例来安排，而是要以居住的条件作为制定计划的依据。前面我讲的人均居住面积低于8平方米的，没有自来水的，厨房厕所都没有的居民，都应该列入保障性住房的计划中。如果这个地方没有这样居住条件的居民，那说明这个地区保障性住房解决了，可以不再建设保障性住房。如果有的地方这种居民多，就可以延长完成计划的时间，对于特别困难的地方，财政应当给予倾斜。

所以，保障性住房制定计划，不要以人口比例来定，而是以目前城镇居民居住条件达不到最低住宅水平的为依据，有多少，算多少。这样就比较符合各地实际。

几年前，我就提出过，住宅的问题不能分两类，应该分三类。保障性住房计划以外的相当一部分居民，也属于偏低收入者，若要完全按照市场化的形式来解决他们的住房问题是不现实的。所以我当时建议，要再分出一类，即普通住房。

按照三类来分就是，保障性住房是限价限购，对于共有产权房，控价控购；如果这两部分明确了，剩下的房子，放开价格，放开购买，不做任何限制，充分发挥高档住房在市场调节、政府收取财政资源方面的功能。

靠房产税难抑房价

靠房产税抑制房价、防止泡沫，是完全得不到数据支持的。世界银行对于各国房地产的分析报告表明，所有房产出现泡沫的案例中，最典型的就是美国的金融危机。美国金融危机就是从房贷开始的。实际上靠房产税抑制房价上涨，抑制房价泡沫很难做到。

在国外，房产税是解决最基层政府提供公共服务的问题。在中国，土地是国有的，房屋是私有的，征房地产税的话，一个征税对象，一部分财产是私人，一部分财产是国家，这个怎么收。此外，土地是增值的，房屋是贬值的，今年征了，明年再征的时候，那么土地所有者是否要多征收点，住宅所有者是否能少征收点？

此外，试点的方案，理论和法理上可以模糊点。但搞房地产税立法，是需要理论和法理依据的。

我的建议是，要控制房价上涨或筹集财政收入，应该在销售环节征收一个消费税。其中，包括税率、税基等完全可以由中央政府授权地方政府来决定。