冯仑：这是一个偏见。我一直说，做房地产，中国是天堂，因为中国的市场巨大，人巨有钱，中国人又特别喜欢房子。为什么不在中国本土市场做，非要跑海外做？我们就两个理由，一个是我刚才讲的，在海外做一个小的项目，做成标杆来引导国内，搞清楚本土的房地产的未来模式和增长路径。

第二，本土的客户有要求。比如我的客户想去台湾，我就在台湾做了一个；他想度假，我就给他做个度假产品。我只是为中国的客户提供服务而已，不是抽象地说非要做海外业务。我们又不是新加坡，本土业务太小，做大了就必须发展海外。中国房地产企业做海外业务只有这两种可能是赢的，其他赢的概率都比较小。

“立体城市的核心是就业机会，而不是居住”

记者：最近五年，你的工作重心转到了“立体城市”，从设想到落地，你用了“墙上的美人和炕上的媳妇儿”来形容。

冯仑：五年前，一个朋友送我一本非公开出版物《中国梦》，其中有一个超级想象，是做一个系统的巨构建筑，来改变现有城市的问题。

后来跟这个作者见面沟通，我提出来巨构建筑做不了，垂直向上的城市，商业上倒是有可能实现。巨构建筑这个想法给我的启发是，城市实际上是可以提高密度的，在有限的土地资源上更有效地利用空间，这可以说是人类共同的愿景。

把城市立起来之后，农业可以在顶层，办公室可以在30层，警察局在20层，医院在10层，所有相关产业和社会机构纵向存在。生活在这种城市中，节省下来的时间成本以及交通减少带来的环境改善，更有幸福感。

过去的模式是错误的，政府圈地，开发商卖住宅，摊大饼，结果越来越远。大家离幸福生活就越来越远。

记者：为什么用自己和企业家朋友的钱做立体城市，而不是放在万通集团的架构里？是因为相对而言，这个项目风险更大吗？

冯仑：从一开始做立体城市，我就说了是追求理想、顺便赚钱。我把利润排在了第二位，第一位的是靠使命感去驱使。

正因为这样，股东们起初觉得不一定能赚钱，所以不愿意投资。没事，我自己拿钱做。等到商业层面上有点眉目了，刘永好他们也进来了，成为我的合作伙伴。做到今天，在西安和温州都落地之后，万通股东们的看法开始改变了，未来应该还是会纳入万通集团。

2012年一年我飞200次，这么折腾这事，还自己掏钱冒险，是为我自己吗？没有强大的使命驱动和价值观牵引，根本不可能。

记者：立体城市要解决的是大城市病，应该在北京、上海、广州这样超大城市做，才更有价值，但是目前落地的都是二线城市，这是“曲线救国”吗？

冯仑：梦想落地的时候，我们面临着三个成本。第一，财务成本，这是硬成本；第二，制度成本，这是软成本；第三，我个人的机会成本。

制度成本看的是哪里适合创新。北京的市场很大，财务成本肯定是合适的，但是北京的体制有多复杂你知道吗？在北京做创新要面临的制度成本是巨大的。所以我们先选在西安这样的二线城市，制度成本低。

第三个是机会成本，做了立体城市之后，一年到头跟万通的人交流的机会就少了很多。也有股东批评我，说我把精力都放在立体城市了。但我只能去衡量，等立体城市变成一个成熟的模式。

每天我都在算这三个成本，一出差我就在想，今天一天可以安排5件事，我选哪个事。因为这三个成本，我先选了二线城市，但是未来一定会在北京和上海。

二线城市为什么选择在新区做？因为新区用的是新规划，制度成本更低，老区的规划冲突就多。先在新区做，我们找到了跟传统规划模式相磨合的办法，做成了一个规划导则，现在即便在老城区做，也能说服城市管理者们来接受了。

记者：听起来，这些制度的突破和创新，还是少不了一个愿意接受新鲜事物和变革的地方领导。

冯仑：立体城市如何在温州落地？非常偶然。我一个朋友，有一次坐飞机恰好跟当地一个官员邻座，朋友手里拿着我那本《理想丰满》的样书。两个小时的飞行途中，这位官员看完了样书，就说要找我去温州坐一坐。

中国正好处在改革年代，改革最大的好处就是人们在本能上认为有些事是可以改的。所有的官员、企业家、民众都对未来的美好生活充满期待，对于变革又不拒绝，所以总有机会。

记者：把工作、生活、居住都放在这样一个立体城市里，是避免睡城的好办法，但是如果有的人就是希望孩子能去北京四中读书，老人能去协和医院看病，而这些最好的资源又都在市中心，怎么办？

冯仑：睡城是平铺直叙的低密度居住区，而且不具备城市的大部分功能。一个建筑综合体最多是7种功能，城市有一百二十多种功能，立体城市现在的规划是能实现六十多种功能。

在立体城市，核心是就业机会而不是居住。我选了医疗健康产业，以这个为核心来展开城市的规划、设计和发展。为什么选这个行业，因为医疗行业的就业系数高，一张病床可以带动4-6个就业。

至于北京四中和协和医院这样的需求，要么我们想办法引进尽量匹配的品牌，实在要求太高的极少数人，我们就不管了。我们能做的是尽量把生活配套的品牌做到能够把多数人留在这儿。