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上海自贸区泡沫膨胀房价地价上涨过快导致空城

扫描到手机各地楼市来源：四川新闻网发布日期：2013-12-27 07:17 字号：T|T

摘要：同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会后，哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，也会因为市场造成投资泡沫，不利于区域内产城融合。

十八届三中全会公报提出，适应经济全球化新形势，必须推动对内对外开放相互促进、引进来和走出去更好结合，促进国际国内要素有序自由流动、资源高效配置、市场深度融合，加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势，以开放促改革。要放宽投资准入，加快自由贸易区建设，扩大内陆沿边开放。

据媒体报道，在上海获批自贸区之后，深圳、天津、重庆、舟山、武汉、郑州等地纷纷跟进申报。从目前高层态度和各地进展判断，上海自贸区之后，下一个有望成行的自贸区可能是港澳粤自贸区。

据媒体报道，港澳粤自贸区方案上报国务院，并且已获得原则性同意。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，十八届三中全会后，哪里有自贸区政策落地，哪里的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬，房价将因市场化而短期内报复性上涨，也会因为市场造成投资泡沫，不利于区域内产城融合。

上海自贸区房价已“脱缰”，局部市场吹大短期“泡沫”

以上海自贸区成立前后商品住宅成交量价为例，同策咨询研究部数据显示，上海自贸区成立3个月左右时间，上海自贸区板块个案相对成立前普涨20%。从具体板块成交变化来看，外高桥板块作为规划中的国际化生态港区，2013年10-11月成交均价分别达到38647元/平方米、39236元/平方米，未来森兰国际社区也将迎来高端住宅供应的热潮；川沙板块近年来受到地铁2号线东延伸段开通、迪士尼建设等诸多利好因素的影响，板块热度持续上涨。2013年10-11月板块商品房成交均价分别在20937元/平方米、24805元/平方米；临港板块伴随着产业规划，人口快速导入，以及投资客推波助澜，临港新城的新房均价10-11月分别达到14722元/平方米、13861元/平方米。按照平均涨幅来看，上海自贸区板块相对成立前也有15-20%的涨幅。

从商品住宅成交量来看，外高桥板块9-11月商品住宅成量分别为55193平方米、35492平方米、44853平方米，临港新城板块9-11月商品住宅成交量分别为55413平方米、45800平方米、15140平方米，川沙板块9-11月商品住宅成交面积分别为17754平方米、6021平方米、7600平方米。其中，10月份，外高桥与临港新城商品住宅成交保持在高位，相比8月有高达200.5%和113.9%的涨幅。

进入12月份以来，临港新城的房价涨幅更是惊人。今年8月底，上海自贸试验区概念传出以来，临港新城的一手住宅均价便已从原来的1.1万元/平方米，上涨到1.3万-1.4万元/平方米。由于临港最近几幅地块的成交楼板价已超过1.5万元/平方米，此次周边楼盘开发商报价直接冲破了2万元/平方米大关。临港新城的房价涨势咄咄逼人，局部市场吹大房价“泡沫”。

“粤港澳”等自贸区若获批，板块房价将报复性反弹

据媒体报道，港澳粤自贸区方案上报国务院，并且已获得原则性同意。

其实，“粤港澳”概念早已先行，在保利、越秀等多家央企进驻南沙新区后，项目多在北京、上海、长沙等地的方兴地产也正式开启其在华南的版图。

12月18日，方兴地产在南沙新区蕉门河中心区南滨水角项目举行开工仪式。而该项目地块为方兴地产于今年9月底以总价19.53亿元竞得。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，自贸区的获批，传统的住宅地产、商办地产也会因此而受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销炒作，导致区域内项目成为市场关注的焦点。另外一方面，受到自贸区产业集聚与新的需求的不断导入的影响，都可能会为自贸区内的住宅、商办市场带来新的需求，也利于当前在售的住宅、商办项目。

此外，由于产业用地的需求不断增加，以后纯宅地的出让在自贸区区域内会越来越有限，更多的土地将用来自贸区内产业的发展。同时，由于自贸区政策的利好，会带动这个板块内土地需求量的猛增，但是，土地资源的有限性势必不会满足所有企业的需求，这势必会让自贸区板块内土地价值持续上涨。近期，各大开发企业提前布局自贸区相关板块，正是出于未来自贸区板块内土地价值持续上涨的市场预期。

从未来自贸区政策落地对于房地产市场影响的趋势来看，“粤港澳”等自贸区若获批落地，这些板块的楼市将被市场炒作的沸沸扬扬，房价也会受到土地价格的上涨而上涨，同时，也将因市场化而短期内报复性上涨。