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推测：三四线城市翻身的机会来了

扫描到手机地产声音来源：中国建设报发布日期：2013-12-18 14:22 字号：T|T

摘要：一再推迟的中央城镇化工作会议终于在上周末召开，根据“增强中小城市产业承接能力”、“推进农业转移人口市民化”的表述，人们推测：三四线城市翻身的机会来了。

一再推迟的中央城镇化工作会议终于在上周末召开，根据“增强中小城市产业承接能力”、“推进农业转移人口市民化”的表述，人们推测：三四线城市翻身的机会来了。

这几年，三四线城市房地产市场忽冷忽热的表现让人印象深刻。先是全国主要城市进入调控周期，为了躲避“限购令”等行政调控手段，不少房企纷纷进军三四线城市淘金，房价随之步步高企；紧接着就是以鄂尔多斯、营口等城市为代表的“鬼城”再次拉响“泡沫”警报。显然，这一类城市还不能驾驭资本的冲击，在市场中仍然处于被动地位。

究其原因，虽然一些城市搞了大量的产业新区、新城区建设，土地供应量也非常大，但真实人口的住房需求却没有跟上。特别是在城市对于农村人口的基本保障制度并没有同步跟进、公共资源分配也没有调整的前提下，人口越级向超大型城市流动的现状并没有发生根本性变化。作为长期把重点放在二三线城市的行业标杆，恒大近期在北京、上海的大动作也再次表明，市场或是调控政策发生变化时，拥有硬实力的一线城市依然是最好的避风港。

一项统计数据显示，前11月，主要标杆房企在一线城市购地共花费905亿元，同比上涨119%，而在三四线城市仅花费147亿元。在利益为导向的市场经济中，三四线城市只有甘当“备胎”。

至今，关于城市建设、开发区、产业园区，我们听得最多的词就是“筑巢引凤”，反映出我们的城镇建设一直强调依靠外力。这就造成了一定的风险性：因为你不知道谁会来、谁会走。地方政府往往做好一切服务，让企业“拎包入住”，却忘了有的企业也可以抬脚就走。

在大城市发展未来将受到严控的前提下，三四线城市能否抓住本轮机遇的关键，就在于是否能利用产业优势抓住人口。我们强调转变经济增长方式、产业转型、经济结构转型，但如果永远靠建园区、新区，则永远不能实现转型。中国的开发区目前已经不计其数，国家级的就有2000多个，加上省级、市级、县级的，大概有上万个。哪些能提供真正的、新的产业发展空间？哪些是假的、短期圈钱的、长期要“荒掉”的？明确地区分它们，真正读懂本次城镇化工作会议中“要根据城市资源禀赋，发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作”的表述，是摆在中小城镇面前的严峻问题。

客观地讲，改革开放初期到现在，不乏“筑巢引凤”走向自主创新的成功案例，如深圳从低端装配工业为主，发展到今天华为、腾讯等100多家上市公司，涌现出一批创新企业群体，这些是不可否认的成果。但更多的，不论是产业发展还是城市建设已经习惯了要政策、要资金，最终目的却多是为了政绩和GDP。

中央城镇化工作会议的若干表态或许能改变中小城镇未来在市场中的表现，特别是“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制”这一条，很可能将三四线城市再度放大为市场的焦点。对于很多城市而言，未来新型城镇化建设带来的政策红利并不小于改革开放之于深圳的帮助，但关键的是如何将它牢牢把握。

责任编辑：张燕凯关键字：小城镇