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480万买了套“凶宅”想退房拷问二手房交易相关规定（2）

扫描到手机置家二手房来源：北京青年报发布日期：2013-12-18 08:32 字号：T|T

摘要：家住朝阳区的李女士原本想换套大房子，但在花了480万把房子买下来之后，却无意中从小区居民那里得知，这套房子一个多月前刚刚死过人，竟然是一座所谓的“凶宅”。李女士感觉自己受到了欺骗，便要求和卖房者撤销合同，但对方不同意，无奈之下，李女士将对方告到了法院。

律师说法

该不该公布“凶宅”信息是房产交易相关规定的空白点

北京某律师事务所律师康凯认为，法律虽无明文规定出卖方和地产中介必须出示有关房产所有信息的相关证明，但根据公序良俗原则和忠诚义务原则，出卖方和中介应把房屋曾发生的诸如凶杀案等影响个人购房的重要信息，作为出售信息展示披露给买房者。

“由于现时没有明文的法律规定出卖方和地产中介必须出示房屋安全隐患、过往历史等重要信息，因此国内有关购买‘凶宅’一类案件的判决结果有较大差异，该不该公布这些信息，是二手房或多手房交易相关规定的空白点。”

康凯认为，一般认为“凶宅”属于风水范畴，但在购房过程中，“凶宅”的价格跟正常房子的价格确实会不一样，可以说对房子价格有很大的影响，人们在买房的过程中，会考虑很多因素，风水也是其中的一个考量因素，因为它对房价有影响，所以卖房子的人应该主动进行告知。

法官观点

属于民俗还是迷信 “凶宅”说法有争议

一位不愿具名的法官表示，目前在涉及“凶宅”的法律纠纷中存在一些难点。首先是对“凶宅”的性质界定难。“凶宅”的概念并无权威官方或法律界定，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧感的房屋。但“凶宅”观念属于民俗还是属于封建迷信还存在不小的争议。

此外，卖房者的信息披露与隐私保护平衡难。在房屋买卖过程中，房屋出卖人负有向买房人提供会影响房屋价值或缔约决策的重要关联信息的义务，但同时卖房者也有维护自己隐私的权利，这两者之间就构成了矛盾。“卖房者是否有主动披露‘凶宅’信息的义务，以及在买房者明确询问的前提下，卖房者没有说明‘凶宅’是否违反告知义务等都是审判实践中亟待厘清的问题。”

这位法官认为，从民间习俗上看，购买的房屋如果曾经发生过“非正常死亡”等非质量性瑕疵，那么这套房屋就很难被人接受。但就合同而言，房屋买卖是双方真实的意愿，双方在签订合同前并未就房屋内有无非正常死亡事件达成任何承诺，在所签的合同中也一般没有约定非正常死亡事件的披露义务条款，而现行法律也未规定房屋买卖中的“非正常死亡事件”的相关信息属于出卖人必须告知的信息，“这就造成如果遇到纠纷，很难认定所签的合同为无效合同”。

在这种情况下，法官建议购房者，在签订房屋买卖合同时，可以要求卖房者保证房屋不存在非质量瑕疵的情况，并约定，如果隐瞒事实，购房者可随时解除合同并追究卖方违约责任。

相关链接

香港隐瞒“凶宅”信息责任方要被重罚

在香港，土地注册处是全港物业资料库，全民可查。有买楼意向的用户只要登录网站花1000港元就能成为土地注册处综合注册咨询系统的会员，通过街道名称、物业地址、地道号码等信息查询到该物业的楼龄、业权情况、交易历史等物业状况。

此外，在全港的地产代理都必须持牌上岗的情况下，买楼者甚至还可以通过地产代理监管局的网站查询为自己服务的代理是否有不良记录。在信息公开透明的香港，买楼者可以在查阅丰富的信息后再作出自己的判断。

而作为香港房产经纪人，不仅要了解房屋交易的常识、熟知银行按揭的规定，最重要的是他必须得是个诚实的人，这份诚实包括如实向买家透露所售楼宇的详细信息，比如楼龄，比如承建商，甚至在知道房子是凶宅(即发生过命案的房间)的情况下也最好不要隐瞒，原因只在于关于香港物业的一切总是清清楚楚地记载在香港土地注册处，就算是地产中介想隐瞒都不是件容易的事，更何况一旦买家了解了房子的真正历史与中介所说不符，等待中介的惩罚轻则罚款，重则或有牢狱之灾。