11月21日，在位于上海虹桥的凌空SOHO预租仪式上，SOHO中国董事长潘石屹：一边给到访者榨果汁，一边回应最近为何连抛上海3个项目。

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一直强调仅深耕北京和上海的SOHO中国，目前在上海有11个项目，而北京有6个。潘石屹有意让倾斜的天平重归，“北京和上海的布局应该各占50%。现在上海占到八成。”

北京办公楼市场由于供应紧张，租金涨幅高于上海。SOHO中国总裁阎岩称，过去两年，北京办公楼租金翻番，而上海办公楼租金涨幅在30%。潘石屹则称，同等类型的办公楼，北京的租金如果是1元/平方米/天，上海的租金就是0.7元/平方米/天。

“我们正在优化投资、增大北京，达到两地平衡。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。”此前，SOHO中国在上海抛楼的消息传出后，潘石屹当时在微博中回应道。

潘石屹昨天强调，2015年底前是SOHO中国转型期，保持一个合理的负债率水平很重要。他透露，SOHO中国的净负债率力争控制在50%。

按2013年中报，截至6月末，SOHO中国持有现金152亿元现金，净负债率为14.3%。

在沪抛售三个项目“买家还未敲定”

SOHO中国正在出售的3个项目，分别是曹家渡板块的静安广场，虹口区的海伦广场，以及虹口SOHO。

潘石屹昨日未透露具体价格，但早报记者之前了解到，这三个项目的报价总共超过120亿元。

阎岩称，由于上述三个项目均处上海市中心，目前有意向的买家很多，还未敲定。

平衡布局北京上海的策略，和SOHO中国在一年以前宣布持有不无关系。2011年，SOHO中国在上海砸下154亿元，疯狂并入7个项目。其中就包括至今未能摆脱官司的外滩8-1地块，以及SOHO中国此次意欲出售的3个项目。彼时，SOHO中国仍是一家以散售为生存之道的开发商。

阎岩称，当时考虑买进项目的时候，有一部分是考虑散售潜力，现在全部持有之后，有必要做一些重新配置。

也就是说，若以散售为模型来预估地价成本太高，支撑长期持有代价太高。

SOHO中国近5年在上海的总投资达500亿元。潘石屹发出平衡论，是否意味着SOHO中国会在上海继续“瘦身”？

潘石屹的回应是，主要是会在北京再买一些项目。上月，SOHO中国联手北京信托以19.22亿元投得北京丽泽金融商务区一宗地块。

对商业地产公司来说，持有策略是长期方向，毕竟散售需要缴纳高昂的税费。并且，租户并不喜欢散售的办公楼。

一名资深租赁人士举例，以前东海广场要租赁8000平方米，可能要和10个业主对话。散售转型持有，肯定有一段阵痛期，但坚持下去方向是对的。虽然不会再散售，但不排除SOHO中国接下来仍有整幢买卖的打算。

潘石屹的租金账本

潘石屹打的如意算盘是，2015年之后，SOHO中国持有物业面积达200万平方米，预计租金收益40亿元。

眼下，SOHO中国已出租的项目仅SOHO世纪广场、前门项目以及银河SOHO。

老潘对租金回报挺满意，“世纪广场满租，平均租金现在是8-9元/平方米/天。我们的原则是还是尽快租出去，不要挑公司。”

他称，“回报率很高了。世纪广场是4.4万元/平方米的成本价，租金到8元/平方米/天，毛收益率有8%。”

值得一提的是，SOHO中国在9月取得了一笔9.65亿美元的银团贷款。

“持有物业的资金成本只有回报率的一半，这个比率来看，能赚到不少钱。”潘石屹还提到，这笔银团贷款是用于还上一笔银团贷款，“这次银团贷款对我们的负债率要求放宽至80%，而前一笔银团贷款要求负债率不超过40%。”

潘石屹称，望京SOHO一个项目预计交税要超过50亿元。

早报记者了解到，凌空SOHO和复兴广场也已开始预租。

一名五大行写字楼部高管称，凌空板块的租金目前从3.5元/平方米/天涨到了4.5元/平方米/天，这个板块的租户对于租金成本是非常敏感的。凌空板块一个写字楼之前坚持5元/平方米/天的租金很难出租，但随后调整租金至4.2元/平方米/天，很快便出租40%。

上述高管还提到，SOHO中国旗下物业的实际租金基本上和官网报价是一样的，很公开，其有关写字楼和商业租赁的团队也在不断招人。

早报记者还了解到，纷扰一年有余的外滩8-1地块官司仍无结果，复星拒绝和解。