正在施工的外滩地王8-1地块，是SOHO中国在上海所有项目中地理位置最为优越的一个。但接下来，如果没有奇迹出现，在和上海商界大佬郭广昌死磕两年抢夺外滩地王的战役中，SOHO中国恐怕将宣告败北。“一旦终审维持原判，即证大、绿城和SOHO三方的转让协议无效，股权将恢复至转让前，SOHO中国支付的40亿元也将被退回。”另有法律界人士如是说。

外滩地王案的纷纷扰扰，并不是老潘在上海唯一一次碰壁。不久前，在上海静安区“东八块”的首场较量中，SOHO中国败给了美国汉斯，后者37.06亿元的出价仅仅比SOHO中国多出一个零头—600万元。

“目前上海的国内巨头和境外房企很多，且在商业运作上实力较强，竞争的加剧，将使SOHO中国在上海的拓展中遭遇更多的困难。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

转型成功与否仍待考验

无论是因为上海拓展连连受挫，还是出于调整布局考虑，重返北京，并不意味着SOHO中国发展之路就能一帆风顺。

据时代周报记者了解，此前SOHO中国不断加重上海市场的投入，与其散售模式在北京遇阻的背景有很大关系。如今，SOHO中国虽然已经调整了经营策略，不断加大自持比例，新近购买的北京丽泽项目也明确表示自持发展，但从快进快出高周转的散售模式，到厚积薄发的自持模式，SOHO中国的“包租公”转型仍要接受市场考验。

为了证明公司从散售到自持物业的转型成功，潘石屹在多个公开场合反复提及这个话题。今年8月20日，SOHO中国发布中期业绩时还专门制作了两段视频，由潘石屹与张欣分别用中英文进行说明。视频一开始，潘石屹就迫不及待地说：“今天我可以非常高兴地告诉大家，SOHO中国的转型成功了。”

他的信心来自于漂亮的数据。财报显示，截至今年6月30日，SOHO中国营业额达25亿元，同比增长103%；净利润达21亿元，同比增长242%；核心净利为5.37亿元，同比增长130%。

不过，一个关键数据被忽略了—今年上半年，其租金收入约为8600万元，在25亿元的总营业额中占比仅为3%。也就是说，SOHO中国的业绩良好表现，还主要来源于销售，而非公司一直宣称的租金收入。

以上海SOHO世纪广场为例，这是作为SOHO中国宣布转型后第一个入市的持有型物业，也被外界普遍视为转型效果的“试金石”。但根据星展银行的数据，SOHO世纪广场自去年入市直到今年3月，出租率只有60%，表现乏善可陈。其后，SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初9元/平方米/天调整至目前7.5元/平方米/天的平均水平，才得以满租。

而在满租的前提下，SOHO世纪广场年租金收入为1.16亿元左右。SOHO中国收购此项目总价为18.9亿元，即使该项目不再继续增加成本，以年租金除以收购代价计算，该项目年租金回报率仅为6.13%，完全收回该项目的投资回报期将达16年之久。

“SOHO中国宣布转型后一年时间内做到这种程度还不错，但转型的路还任重道远，公司的净利润等数额还有待提升。”兰德咨询总裁宋延庆向时代周报记者表示，目前来看，SOHO中国的主流产品是亦商亦住产品，但反之，也可以说是非商非住，甚至不宜商不宜住产品。在今后京沪租务市场上，这种产品肯定还有市场空间，但毕竟不是高端租务市场，这无疑是一大挑战。另外，SOHO中国需要搭建物业管理团队，在这方面形成自己的品牌，因此目前还难言转型“全面成功”。

而SOHO中国的转型效果最终如何，归根结底是需要经过时间沉淀。一个商业地产想要获得稳定持续的租金收入，一般也要有10年以上的培育期。但以快进快出、短小灵活起家的SOHO中国能否有这样的耐心，还是个未知数。