房地产市场持续火爆，房价连续攀升，关于当今地产的调控及三中全会对房产税的提法，市场观点不一，同策咨询研究部总监张宏伟做客证券时报网财苑社区时指出，二套房贷首付比例提至七成只是治标不治本，后期房产税扩围势在必行，关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出。

调控政策分化有望使总体市场回归合理

国家统计局数据显示，从上涨最明显的城市来看，基本上仍然是以一线城市为主，同比上涨幅度在20%以上，部分二线城市也表现比较突出，如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、武汉、长沙等城市上涨幅度也比较大，基本上同比涨幅在10%以上。为何一线城市的房价持续带头上涨？未来一二三四线城市的房价走势是否会分化？对于这样的现象，张宏伟表示，今年来讲，调控基调发生微妙变化，2013年不再以房价合理回归为目标，这导致不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。具体来讲，一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。在这样的市场背景下，芜湖、舟山、温州等这些城市出台了定向宽松措施，而上海、深圳、郑州等地则有出现阶段性收紧的政策。总体来讲，不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。

提高首付比例治标不治本

为完成年度调控任务，防止房价过快上涨，北京、深圳、上海等涨幅靠前的一线城市接连出手“升级”楼市调控措施：上海、深圳二套房首付提至七成；上海对非户籍人士限购从严；北京推出自住型商品住房，涨价楼盘不批预售证……张宏伟认为，二套房首付比例在现有6成的基础上提高至七成或七成以上，只不过是增加了购房者或投资客进入市场的门槛，降低了投资客利用房贷投资房产的杠杆作用。二套房贷首付比例执行不低于70%政策可能会对于部分人群尤其是首次改善这类人群产生影响，导致这部分需求后置。但是，二套房当中相当一部分购买者具有一定经济实力，仍然是全款支付，二套房贷首付比例执行不低于70%政策很难影响这一部分人群入市的步伐。总体来讲，北上广深等城市二套房贷首付比例执行不低于70%政策，对于首次改善这类人群影响较大，导致这部分需求后置，但是，这些需求始终会释放，释放的时间点至多是筹够一成首付金额的时间

至于利率，在首付比例提高的前提下，其实，对于购房者或投资客的整体购房成本反而是降低的，原因很简单，首付比例提高了，需要贷款的部分减少了。如果购房者或投资客可以跨过首付这道坎，那么，利率的提高对于购房成本的增加几乎不会影响月度还款的难度。而其他城市是否会跟进效仿，张宏伟指出，这要取决于这些城市房价是否上涨过快，短期内有没有报复性反弹的压力。当前房价上涨过快的城市，比如部分房价上涨过快的二线城市，如南京、厦门、福州、沈阳、郑州、武汉、长沙等，有可能因为房价控制目标完成难度增加，短期内可能采取类似于二套首付比例提高至7成、延缓高端楼盘预售许可证发放等做法，短期内控制均价涨幅范围，以达到短期内市场降温的目的。但是，这仍然是治标不治本的做法，短期内来讲，最根本的做法还是坚持“去投资化”政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。

房产税扩围势在必行

对于此次三中全会关于房产税的提法，张宏伟指出，三中全会提出，建立个人收入和财产信息系统，加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后短期内最有可能直接推进的就是房产税会试点扩围与深入开展。从调控手段来讲，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行，今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出，总体来讲，今后调控税费经济手段更突出，以税费手段改变市场需求结构，使市场回归自住属性，步入相对健康的发展轨道。