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100亩土地将产六七亿税收工业地产时代要来临？（2）

扫描到手机各地楼市来源：广州日报发布日期：2013-11-12 07:30 字号：T|T

摘要：北部镇区一直是中山工业发展重镇，不过地域面积都普遍不大。随着工业的发展壮大，土地短缺成为这些镇区面临的难题之一。如何破解土地难题成为工业转型升级的关键。与此同时，不少镇区将解决问题的突破口转向了工业地产。

记者了解到，目前南头、古镇、小榄等镇区的工业项目正在推进中。其中，南头镇将整合南亚塑胶厂及周边区域约238亩土地，开发建设“工业地产新型工业园”项目。该项目首期面积约136亩，二期102亩，将建设高层厂房（超24米）片区和配套生活区。目前已成立推进工业地产项目建设工作领导小组，研究土地整合、建设、招商引资等细化政策。根据设想，园区建成后可容纳超过300家企业，将创造2万多个就业岗位。

另外，小榄和古镇在一年前也出台了工业地产的规划，目前小榄已经确定选址，将在盘活烂尾楼的基础上进行开发建设，目前项目正在推进中。而古镇目前也在探索该模式。

难题

项目审批流程过于繁琐

虽然工业地产拥有见效快和产出高的特点，不过工业地产也并非没有难点。“这种工业地产的风险也很大，成本也很高。”招鸿举例称，如在消防方面，高层厂房超过6层后，每一层都要装喷淋装置，而这在普通的一两层产房中是不需要的。另外，还有承载、电梯、走火通道等。

“刚开始我们过来时就预备了两套方案，一个是出售好，我们就直接出售出去；另一个就是没人买，我们就想办法租出去，在七八年之内应该也能回本。”作为全市首个工业地产项目的负责人，张志东表示，目前的出售成绩还是在其预期之内。“不过，项目的建设需要20多个部门进行审批，在政府的帮助下，我们都花了半年多才办完所有手续。”其称。

在《阜沙镇关于探索发展工业地产的调研报告》中，也指出其中存在的问题。报告称，目前全市工业地产发展仍处于起步阶段，尚无相关发展规划、政策配套和指引，社会投资意识不强、积极性不高。而在建的工业地产规模面积相对较小，且存在土地成本高、各项验收证难等问题。

此外，在回应是否将推广该模式时，相关负责人均回答得比较保守，均称需视情况而定，其中最大的因素在于土地的回购与整合将非常难。据悉，阜沙的工业地产项目是在旧厂房改造的基础上进行；南头的工业地产项目一期则是以厂房持有者自愿改造；而小榄则是在盘活烂尾楼基础上进行。但如果涉及到土地回购等博弈将非常困难。

建议

制定工业地产的总体规划

面对这些难题，首先试水成功的阜沙镇给出了发展建议。阜沙镇的调研报告建议，要借鉴天津、容桂等地的成功经验，科学实施，加快发展。

据介绍，工业地产按其形态可以分为三大类：第一种是综合工业社区，包括一个较大区域内的制造基地、中小微型企业用房、总部楼宇、生产性服务以及其他配套设施；第二种是专业工业园，包括一批产学研合一或分开的综合性工业用房和相应的配套设施；第三种是单纯工业物业，包括定制厂房、标准厂房和相应的配套设施。

“建议制定工业地产的总体规划，统筹规划全市范围内的新增居住用地、商业用地、工业用地及综合用地，适当提升工业用地比例。”调研报告称，在市级层面，应根据城市总体规划和土地利用总体规划，着重规划好综合工业社区和专业工业园区的空间布局。另外，报告还建议加强用地支持，在每年的用地指标中，安排一定数量的指标专项用于工业地产。鼓励充分挖潜利用存量土地转为工业地产建设用地。