负债高企

从9月开始，多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。CRIC数据显示，不包括即将发行大额美元债券的万达商业地产，近50天共有9家房地产公司在发行超过52.5亿美元约320亿人民币的债券。其中，9月17日，绿城中国率先发行了第一笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据，10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。

CR IC研究中心研究员朱大鸣指出，一方面，融资成本降低推动房企再融资，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。另外，企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好，企业更多采取观望状态，减少投资力度的同时加大周转速度，因此，去年主要房企的土地存量出现一定的下降，企业急需在今年进行大面积的补充。

值得注意的是，此前知名财经评论人叶檀指出，房企负债率已达近10年最高值，已有高风险苗头。叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报，房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的最高值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。

叶檀认为，在大规模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，随着明年三、四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小房企将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。

但张旭认为，虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。“预收款属未来有待确认的收入，大部分是期房，因此，从此角度看，房企资产负债率保持平稳，甚至小幅下降。”

因此，张旭指出，在负债平稳，资金链较好的背景下，房企扩张意愿增强，房企的净利润率在后市或会出现反弹，但是上涨的空间有限。

房价难降

“短期内房价难降。”张大伟分析认为，从目前市场看，房企销售任务完成较好，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。因此，在量不是重点的背景下，为作高利润冲刺，房企或会在四季度的最后几个月开始惜售。

张大伟认为，从目前市场走势看，大部分企业对价格利润上涨已经形成共识，这种情况下，特别部分一二线城市的购房者部分已经陷入恐慌，各地日光盘迭出，房企惜售下，楼市四季度降价动力不足，上涨的趋势很难改变。

同策咨询研究部总监张宏伟也表示，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在全国是遥遥领先了。这意味着房企仍将利用稀缺的住房资源控制房价。

“但楼市很难复制过去几年的爆发式上涨，房地产行业的暴利时代已经结束。”张旭指出，在国家宏观调控下，房价上涨预期会有一定幅度降温，转而房价上涨幅度也将进一步遏制。