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小产权房名为“买卖”实为租赁（2）

扫描到手机各地楼市来源：hexun.com 发布日期：2013-11-05 15:50 字号：T|T

摘要：昌平的13栋小产权房楼群被拆除，给违规销售敲响了警钟。可记者调查发现，仍有大量小产权房在市场上公开叫卖。这些没有产权、没有销售证、没有土地合同的“无证”房源，伪装成公租房甚至廉租房出售，10万元上下的低价更是引来不少投资客。

同样是亦庄，在经海路的村子里，也有一栋40年产权的公寓楼，25平方米的开间，打包销售40年的出租权，其中前20年是11.8万元，后20年是原房价15%的续约费，即1.77万元。

公寓楼的负责人员直言不讳地告诉记者，如今买卖小产权房属于违法行为，谁也不敢公然签订销售合同。但租赁房源就没任何问题，所以市场上的小产权房全部改签租赁合同。但合同中“如在租赁期内出现变故，购房者可以享受退租金或是获得拆迁补偿”的条款，表明这些项目本质上依然是小产权房。

而在管庄附近的一处小产权房，销售人员也表示必须和开发商签订租赁合同，但项目18000元/平方米的价格，可比周边房价低出近一倍。

业内人士告诉记者，自从北京开始对小产权房项目进行清理后，在农村集体土地上建立的小产权房，为了避免踩到政策雷区，就再也不以销售合同的方式对外叫卖。作为变通之法，这些小产权房全部以租赁名义销售，打政策的擦边球。可实际上，租赁小产权房同样属于违规。

算账

投资人看重回报率

不过，投资人并不在乎违规与否，他们看重的是小产权房的利润回报空间。

经海路的公寓楼，销售人员给记者算了笔账：40年的租赁费是13.57万元，平均一年才3392元。而在亦庄，这样的单间月租金能在700元到800元，一年至少8400元。即使扣除每年800元的暖气费和360元的物业费，每年依然净赚3848元。而且，北京房价正不断上涨，如果一两年后想转让，至少能升值2万元。

话题

民间热议小产权房转正

日前，国务院发展研究中心为十八届三中全会提交的“383”改革方案中就提到，已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决问题。这让小产权房的转正问题，再度进入人们的视野。

有媒体发布的全国工商联调研数据显示，北京、太原、深圳等地小产权房占当地住宅市场份额均超过两成，房价仅为临近地段商品房价格的25%到60%左右。

经济学家马光远就在接受媒体采访时表示，如果小产权房转正，能够在市场上完全流通，对稳定房价能起到一定作用。不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析表示，将农村集体用地直接进入到非农市场，固然能提供大量合法化的房源，地方政府却要面临土地财政减少的困境，而且也需要政策法规来引导农村集体土地交易。破除这些难题绝非易事。