“整垮了开发商”，也不会“减少次级债”

当美国发生次级债的风波时，中国也紧急地对房地产业采取了一系列的严控与紧缩。尤其是严控对房地产业的开发商信贷，同时严控了对个人的消费信贷，似乎美国的次级债是因为开发商才产生的。“控制住了中国的开发商就能防止中国出现次级债”，让整个社会都以为是开发商不好，闹出了个“次级债”。

可惜的是次级债与开发商无关。次级债只是银行等房贷机构和购房者之间的债务关系，和开发商没有任何关联。

美国的次级债爆发之后，没听说有多少开发商破产，但却有大量的购房家庭破产了，有大量拥有次级债的银行等金融机构破产了。美国的救市政策恰恰是给市场增加更多的流动性，给购房人更多的优惠条件，给新购房人更多的税收减免，给房贷公司更多的支持。

次级债的产生并非是开发商造成的，而是美国的宏观经济出了问题，并且让房价在曾经连续多年的暴涨中随宏观经济的下滑而产生了下跌。虽然至今美国的房价平均下跌了20%，但在无首付、低首付，且前几年低息还息、利息还能冲抵个人购房个税时，这种20%的下跌也足以让购房人宁愿断供，也不再还贷了。因此房价的下跌是引发次级债的原因，宏观经济的下滑是引发房价下跌的原因，爆发次级债风波则是一系列问题的结果。

短期内中国不会爆发严重的“断供”现象，因为有20%、30%或更多的首付款，因为有等额的还贷成本，因为购房无免税政策，购房人的支付是一种税后所得，因此房价在下跌的速度不足以折抵这些支付成本时，中国人是不会轻易“断供”的。

中国的房地产情况与美国还有个极大的不同，那就是美国的市场中由开发商直接生产提供的一手房约为100多万套，而二手房交易则会高达700万~800万套。因此宏观经济的升降直接影响到人均的收入与整体的资产价格（土地的永久使用权让房屋的价格更多地体现在土地的资产价格升值上）。而中国则相反，一手房市场的总量巨大，二手房市场的比例相对较小，因此房价更多地反映的是一手房的供求关系，并且与此后的土地升值几乎关系极小，甚至随着土地使用期限的延长会贬值。

虽然中国的宏观经济仍然保持着较快的增长速度，但产业政策的歧视、对房地产业的特殊管制、对个人消费信贷的特殊限制等政策最直接影响的首先是一手房市场和一手房的供应商。

自2003年土地实行严格的招拍挂制度之后，市场中公开供应的土地数量不断减少，土地价格不断上升，到2006年、2007年已不断地爆出“地王”与“天价”。但从生产周期上推算，大量的“地王”与“天价”土地并没有进入商品房的销售阶段，市场上现有的供应大多是非天价的存量土地，有些甚至是成本较低的土地。但在相邻天价地的土地价格推动之下房价涨了。社会上民众的购房价格预期也在天价地的新闻效应下推高了，投资与投机者的保险（放心保）系数加大了，房价也就出现了扭曲。

曾经有过的市场高房价交易中，银行已支付了大量个贷，开发商已将产品销售了。如果出现断供，开发商没有任何损失。但如果开发商的资金链有危险，就有一部分开发商会大幅度降价而回笼资金。也许这些低价土地在房价大幅下降时，让开发商在高低地价平衡中仍有利润，仍能活下去。但对已购房者和银行来说，这个价格的暴跌则会产生巨大的财产价格的损失和断供的可能，自然也就会影响到银行已发放的个贷。

次级债与开发商无关，断供也与开发商无关，但对开发商的信贷紧缩和市场交易的萎缩，则可能让开发商的资金链出现问题，会强迫开发商为活下去而抛出“跳楼价”，从而引发中国的次级债。

“跳楼价”一旦出现，许多自认为看到低价购房机会的消费者也未必会“该出手时就出手”，反而可能是买涨不买跌的心理占上风，让交易量在资产价格下跌时更低，形成价格与交易量轮番下跌的恶性循环，从而引发更多的断供和次级债。

今天市场中降价的房子一般都会好销，并引发销售的高潮。重要的原因在于，大多数楼盘没有出现跳楼价，因此在价格的对比中让更多的刚性需求有了选择。但如果今天的低价在明天变成高价时，还会有人出手吗？没有了周边更多楼盘的价格坚挺，还有这种价格的互比性吗？假如这种价格攀比谁更低的现象出现，还会让还贷的情况继续稳定吗？

也许中国的宏观经济并没有恶化到高通涨和负利率情况下的资产价格暴跌的程度，但单项的、专项的针对房地产业供求双方的抑制措施却可能不利于发展中的经济。政策会制造出一个房价暴跌的奇迹，出现也许并不符合正常经济规律的特例。

2008年上半年，超过2亿平方米的商品房销售已证明并非没有需求或需求萎缩了，但受政策影响而造成下滑的速度过快却已成事实。开发信贷与个人信贷的增幅下滑速度在不断加剧。很可能在其他行业也出现大量破产、关闭、利润增幅下滑和人均收入增幅下降中产生叠加效应，从而创造出一种信心危机和滞胀的局面。

非要等到“搬起石头砸了自己的脚”时才去治疗和改正错误吗？认识上的误读也许正是造成政策上的误读的根源。“打倒富人，就能让穷人变富”的梦想不能再重复了，经济学原理不管在什么样的制度条件下，也不会改变其最基础的规律。