最近，“以房养老”成为社会讨论热点。中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现，79.8%的受访者表示一直在关注“以房养老”的相关新闻，93.4%的受访者认为“以房养老”不能代替政府养老，85.0%的受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的受访者选择把房子抵押给金融机构。那么，“以房养老”靠谱吗？

“以房养老”不能变味

张鸣（中国人民大学教授）

以房养老，突然之间就变成了一个热门话题，网上网下，好多人都在说。以房养老，简单地说，就是这么回事：老人把自己名下的房产抵押给银行或者保险公司，然后每月从银行和保险公司支取养老费，最后房产归银行或者公司。其实，在发达国家，以房养老，是一个小范围的事情，属于个体跟银行与保险公司之间的一种个别的合同关系，一般都是正常养老制度的一种个案性的补充。显然，这种形式不大可能替代社会养老保险制度，对那些已经能拿到养老金的人，起一点锦上添花的作用。

当然，这样的养老方式在中国推行，有中国式的困惑。由于房价过高，中国的年轻人买房困难，很多人指望继承老人的房产。老人以房养老，首先会遭遇他们后辈的抵制。更何况，现在中国的房产，已经处在高点，高到了离居民平均收入差距非常大的境地。老人的房产抵押的时候，估价自然比较高，如果抵押之后，经济下行，房地产市场波动较大，那么银行和保险公司也许就会出现巨大的亏损。即使是国企，亏损大到一定程度，能否还继续维持养老金的支付，显然就会是一个问题。

一个更令人啼笑皆非的现象是，现在启动的以房养老计划，往往是先划块地给保险公司，保险公司以政府优惠的价格拿地，然后盖好以房养老的楼盘，再卖给需要进入这个计划的老人。然而，保险公司盖的楼，都是中高档楼。前来购楼的，也是社会中高档的人群，跟这个计划原来需要照顾的养老金缴纳不足的弱势群体，一点关系都没有。等于政府的优惠，便宜了根本不需要照顾的人群。也就是说，目前的以房养老计划，似乎只是给了原本就占了很多政府优惠的强势保险公司，一个新的房地产开发的机会。让它们先开发楼盘，卖楼获利，然后再通过反向按揭，拿回房产，然后可以再卖出去。

橘越淮北而变枳的故事，不能总是出现。变了味的以房养老，也许就会成了弊政。

“以房养老”便宜了谁

李铮（中国现代国际关系研究院）

以房养老本身不过是一种新的金融衍生工具，即“倒按揭”，将按揭买房的过程逆转过来，以房换来长期稳定收入。然而，这一产品被引入中国后却遭到众多责难，被贴上阴谋论、骗局等标签。事实上，以房养老不过是给老年人提供一个新的选择，或者说是给中国社会多一种选择。

不少人认为以房养老便宜了政府，政府推动这项政策动机不纯。这有些言过其实了。以房养老能促进老年人增加消费，促进经济增长，这都是政府希望看到的。但是，从国际经验来看，政府必然需要为此类产品提供一些隐形担保和政策介入，否则银行不愿参与到这项时间长、风险不确定的项目。这一政策将督促政府采取更加负责任的房地产长期政策，否则未来就需要为这笔坏账买单。而如果没有以房养老，政府只享受房地产升值的红利，却不承担房地产价格下跌的风险。

另一些人认为，以房养老便宜了银行，银行将借这种方式以较低成本剥夺房子这一中国家庭最大的一笔财富积累。然而，虽然参与者从“倒按揭”一共拿到的房地产价值只有市场价的60%到70%，而且是分期发放。但换个角度想，以房养老的人并没有失去房屋的使用权，等于从银行获得了持续的无息贷款，考虑到房屋本身也会折旧，将房子换取这笔收入未必不划算。

以房养老真正便宜的是想得开的参与者。依靠“以房养老”获得的持续收入和养老金，他们大可周游世界，或者在风景优美的地方安度晚年，享受这辈子辛苦付出换回来的一切。人毕竟只能活一辈子，富也难过三代。房子无非是个居所，不应该成为一个囚笼。

此外，以房养老也许能给中国人与房子的悲剧循环找出一个出口。自从房地产市场红火以来，房地产就成为中国社会矛盾的主要来源之一。子女为遗留房产争吵不休，父母为子女买房倾尽全部财力。房子成为了中国家庭的利益纽带，这种利益经常大过亲情。如果以房养老得以普遍，父母和子女都各顾各的，那么房地产市场也不会像现在这么疯狂，中国的下一代也能更加自由地成长。