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地王不亏！做豪宅利润空间达100% 地皮够赚一笔（2）

扫描到手机各地楼市来源：华夏时报发布日期：2013-09-24 07:38 字号：T|T

摘要：高端产品的优势在于后期上调价格空间较大，一旦住宅产品户型、质量、地段得到认可，每平方米价格上调1万~2万对高端购买群体来说购买压力没那么大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都很敏感。

“地皮也够赚一笔”

“现在的土地市场太疯狂了，别说后期推出的产品价格，就是地皮价格也够赚一笔的。”上述世茂销售主管认为，现在的北京土地市场，就是同一区域之内，后期推出的地块价格肯定高于前期土地价格，这种局势下，即使现在要求配建保障房等相关配套，但短期内也难以改变地价层层推高房价的局面。

该销售主管曾亲自对亦庄、房山等挂牌地块进行实地调查，当时对亦庄地块的勘察结果是可接受楼面价在1.5万元/平方米左右，最高不高于2万元，但后来的融创、葛洲坝联合体拍出了2.8万元/平方米的单价地王，让这位主管认为“略显疯狂”。

融创、葛洲坝这一联合体的举动，直接带动地块周边项目售价破3万，如林肯公园在售房源售价从2.7万元/平方米左右调到3.5万元/平方米，君安国际则售价调到了3.2万元/平方米。而中化方兴今年1月在亦庄拿下的一幅地块即将在今年下半年入市，其楼面成本价约11730元/平方米，业界预计，中化方兴亦庄项目的销售价格将在4万元/平方米左右。

有业内人士表示，即使不考虑地价推高房价给中化方兴带来的获利空间，即便是地皮价格，中化方兴短短半年左右时间就升值了1.6万元/平方米左右。

同样的一幕也在房山上演。

上述世茂销售主管告诉记者，世茂地产在房山的项目即将入市，当时拿地的楼面价约为1万多元每平方米，但上个月，毗邻他们地块的另一宗地块出让，楼面价约2.3万元每平米，“光地皮我们就赚了1万元/平方米。”

不担忧未来调控政策

在地价的强力支持下，开发商对未来的高端产品销售市场表示预期良好。

在记者电话采访的“地王”获得者中，尚未有人对未来调控政策提出担忧。

融创置地内部人士在接受采访时表示，目前公司正在进行产品规划、文件报批等事项，但尚未有可以对外公开的信息，而对调控政策的影响目前也不予置评。

而远洋地产一位曾操盘高端住宅产品的项目总监对记者表示，现在开发商的节奏都比以前要快，即使是做高端产品也不会拖太长时间，只要开盘，后面价格的调整事宜都比较好做。

“从拿地到开盘，最快的时间是9个多月，因为中间要报批工程规划、搭建售楼处等等事项，主要是在政策平稳期推货，对保证销售的顺利进行作用很大。”上述世茂地产销售主管则告诉记者。

事实上，这位销售主管对调控政策的影响很是乐观，他认为最主要的还是市场环境对销售影响最大。“并不是所有地王都能支撑起豪宅。例如融创8月份拿下的亦庄区域地王做高端产品的风险就比较大，亦庄地区主要是工业区，承载的购房需求更多的还是刚性需求，且南城区域仍然不是北京重点发展区域，房价提升空间有限。”

而对于农展馆、孙河等地块，这位做过勘地调查的主管则认为，有足够市场支撑未来售价。据了解，目前农展馆地块周边多为老旧二手房，均价为4.3万到5万元每平米。

而孙河地块显然未来潜力更大。目前，孙河地块附近在售多为高端别墅产品，如财富公馆售价为7000万元/套，而财富地产王喆董事长透露项目产品仍在升级，日前已经拿出两栋墅王进行改造，推出中国第一个联袂城堡墅王。