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地王不亏！做豪宅利润空间达100% 地皮够赚一笔

扫描到手机各地楼市来源：华夏时报发布日期：2013-09-24 07:38 字号：T|T

摘要：高端产品的优势在于后期上调价格空间较大，一旦住宅产品户型、质量、地段得到认可，每平方米价格上调1万~2万对高端购买群体来说购买压力没那么大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都很敏感。

地王利润真相

“销售价为楼面价的1.7-3倍，高端住宅要高于这个数据”

自4月份以来，北京土地市场不断地延续着地王神话，有开发商人士笑称，在北京已经没有地王之说，因为每新出一块地总会成为或区域、或单价的“地王”。

然而，当地王项目未来售价朝着15万每平方米甚至20万每平方米的方向发展的时候，开发商的利润是否真能实现？

土地推着开发商做高端

“现在的北京楼市，不是开发商规划做什么产品，而是土地市场推着开发商只能做高端产品才有获利空间。”当谈到北京今年以来出现的几个著名地王时，北京世茂地产一位销售主管对记者表示。

今年4月份以来，北京土地市场屡现地王，将未来的预期售价不断推高。先是4、5月份两进通州台湖的泰禾集团成功将北京南六环的地价推到1.9万元/平方米，实现地价超房价，业内预计未来售价超3.5万才有微利；而后，南三环夏家胡同地块、东北五环外的孙河组团地块，分别凭借4万~5万元的成交楼面价，将这两个地区的未来预期售价提升到6万到8万元/平方米；而融创在8月、9月连夺的亦庄、农展馆两地王，由于楼面价分别高达2.8万元/平方米和7.3万元/平方米，使两幅地块的预计未来售价分别达到5万元/平方米和15万元/平方米。

上述世茂销售主管告诉记者，一般来说，其售价约为楼面价的1.7倍到3倍之间，而高端住宅产品的溢价空间要高于这个数据，具体每个项目情况不同，“但可以肯定的是其利润空间远大于普通住宅，这一点开发商都有信心。”

做高端豪宅的利润空间有多大？

以广渠路的金茂府为例。2009年6月30日中化方兴以40.6亿的总价拿下广渠路15号地，扣除15000平米的廉租房面积，楼面价折合15320元/平方米，而目前金茂府的销售均价高达60000元/平方米，约超过当年楼面价4倍。

“算上建安成本、税费等相关费用，总成本算到30000元/平方米已然不低，估算下来，可以说金茂府项目的获利空间已经达到100%。”一位业内人士表示。

事实上，当时业内测算金茂府预售均价至少需要到2.5万元/平方米才有利润，但金茂府一期均价4.5万元/平方米，远远超出人们的预期，利润空间也远超出当时人们的预计。

“高端产品的优势在于后期上调价格空间较大，一旦住宅产品户型、质量、地段得到认可，每平方米价格上调1万~2万对高端购买群体来说购买压力没那么大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市场都很敏感。”我爱我家一位市场研究员对记者表示。