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“以房养老”：家的价值能用钱计算吗?（2）

扫描到手机石家庄资讯来源：燕赵都市报发布日期：2013-09-18 06:49 字号：T|T

摘要：家的价值能用钱计算吗？房子能替代政府在养老方面的责任吗？在当前社会化养老的宏大背景下，“以房养老”究竟能否成为缓解养老资金短缺的一种新模式呢？

律师观点：以房养老，必须客观公正

“随着社会的发展和进步，对财产的处置方式应该多样化，对‘以房养老’这种形式还是应该持有一种宽容的态度。”河北冀华律师事务所合伙人、一级律师，河北经贸大学特聘教授孙伏龙表示，随着商品房改革的发展，房产在资产中占有重要比例。房产所有权作为财产有四种表现形式，分别为占有、使用、收益和处分的权利，一般房屋所有人对房屋多行使的是占有和使用的权利。“‘以房养老’的方式，可以使老年人兑现收益和处分权，充分行使自己的权利。”

生活中往往不乏这样一些事例，有的老年人将房子赠与子女，子女将房产变卖后，又不尽赡养老年人的义务，老年人最终将子女告上法庭。在孙伏龙看来，“以房养老”和亲情并不矛盾，如果子女对老年人孝顺，老年人自然在房产或者资产的分配中会有所体现。

“‘以房养老’的方向是好的，但目标必须正确，方法、手段必须合法。”孙伏龙说，“以房养老”的方式必须具有合理、客观公正性，在银行、保险公司等金融机构和老年人之外必须有第三方介入，进行监督，维护弱者的合法权益。在制定相应的法律法规时，一定要公开、透明，广泛征求社会意见。各地在落实政策时，一定要客观、公正。“还是应该借鉴发达国家的经验，减少成本。”

孙伏龙强调，依照目前的评估机制，会存在很多问题，比如不公开、竞争无序、评估收费过高等。他建议，在房产评估过程当中，第三方应该是由具有公信力的机构组成，并且对于评估应该实施福利性收费，从低从优。“国家应予以评估一定的财政补贴或政策倾斜。”“在制定条款时，一定要有情势变更事项，防止老年人因意外情况而落到悲惨的境地。”孙伏龙表示，在制定合同条款时，应该将房产增值和贬值的情况预计在内。比如有的老年人的房子因地震毁坏或者有了其他的突发状况时如何处置。“在制定条例时，条款解释应该倾向于老年人的利益。”

深度思考：明天，到底该怎样养老？

河北省是较早进入老龄化社会的省份之一，60岁以上老年人口983万，占总人口的13.8%，今后几年将以3%的速度递增，到2015年将达到1100万。可以说，养老问题日趋显现，也是亟须解决的问题。“养老问题是国家和社会的一个重大问题，需要有前瞻性的考虑。”孙伏龙律师表示，老龄化社会的到来，无疑加重了独生子女的养老负担，因此还是应该探索多样化的养老模式。“以房养老”是一种探索，将房子最终所有权交给了金融机构；而“以房养老”还有另外一种模式，比如有的老人拥有两三套房子，可以出租或者靠房子增值获取收益。“‘以房养老’是老年人生前通过所有财产获取更好生活的一种途径，也是值得鼓励的一种方式。”“现在需要注意的是市场需求和人口结构的突变，如果是人口多，结构没问题，老龄化问题就不会这么突出，但现在情况却不是这样。”孙鸣改认为，中国的老年人从靠国家养老到政府帮助养老，到自己缴纳社会保险金，再到抵押不动产和财产养老，政策没有持续的稳定性，也很难看见效果。“体制政策的一变再变，也是养老成为问题的原因之一。”

孙鸣改提出，应该适度推广集中居家养老社区的养老方式，而社区养老能否实现全覆盖，取决于老年人的集中程度。如果大量的老人分散在不同的社区，老年人越是分散，社区养老服务越是难以实现规模化和集优化。他建议，可以利用老社区(老年人一般集中度高)、完善服务设施，给老年人提供服务保障。政府在规划小区时，要有计划地考虑到老年人的需求，让老年人入住率高一些。也可以在不变更房屋产权的前提下，通过租房置换等方式获取收益用于养老。

随着观念认识、法律法规稳定，社会保障体系完善，“以房置换”将来也可能会成为养老方式的补充。但孙鸣改建议，金融机构是否能够帮助老年人理财提供增值，这样既提高老年人的养老水平，也增加金融机构的效益。“可能老年人更容易接受。”“养老是一个社会问题，更是政府责任，应该加大养老金的投入，在扩大养老金的覆盖面的同时，增加保障内容的需求量。”孙鸣改认为，国家对养老的投入应该和经济发展、老年人的需求结合起来。“老年人需要社会的关爱，对待老年人不仅要有爱心，更要有耐心，缺乏耐心的爱心不是爱。对老年人的关爱，要持久、耐心、周到有内容。”