“金九银十”的到来,并没有给不温不火的二手房市场带来多少利好。业内人士预计,由于二手房购买者主要是刚需,在“婚房市场”逐步火热的同时,改善型需求有望赶超刚需族成为济南楼市第一需求者,省城二手房市场下半年或平稳过渡,在10月底迎来一次集中爆发。

8月份成交量小幅回落

“虽然说金九银十,但是现在二手房成交量却在退烧,比起7月份的火爆呈回落趋势。”济南和平房地产策划有限公司解放路店店长张青云告诉记者,进入8月份以来,二手房市场不温不火,“金九银十”能带来多大的利好,还有待观察。

据搜房网二手房数据监控中心统计显示,8月第4周(19日—25日),济南二手房住宅挂牌均价为9677元平方米,环比上周下跌21元平方米,跌幅为0.22%。齐鲁楼市一家加盟店经纪人告诉记者,最近两周来,济南的二手房住宅挂牌均价下跌,房价有小幅波动,“金九银十”期间或平稳过渡,很难有大幅的增长。

“普通住宅方面,二手房市场确实有点冷,我们这几个月的成绩都不算太好,有的月份仅有几套的成交量。”浩翔房地产经纪公司经纪人卢家桥告诉记者,“金九银十”主要还是新房的销售旺季,房地产公司也会在这个时候加推房源,二手房将表现平淡。

“我们主要是做学区房,价格一直在涨,同一套房一个月涨几万块钱也不足为奇。”张青云告诉记者,每年的下半年,普通二手房销售都会遇到一个瓶颈期,比如学区房的高潮就主要集中在每年的7月份左右,9月份之后就会进入一个比较平稳的时期,成交量也会有所减少。

齐鲁楼市一家加盟店负责人告诉记者,二手房下半年销售不如人意也与银行收紧房贷政策有关,“由于信贷额度有限制,银行上半年房贷放得多,下半年就会收紧”。据了解,由于信贷偏紧,业务重心的转移,济南已有股份制商业银行暂停房贷业务。有的股份制银行虽然在做房贷,但其门槛提高了不少。一家股份制银行济南支行客户经理表示:“最近,上调了首套房及二套房房贷利率,分别比基准利率上浮10%和20%,贷款利率分别为7.205%和7.86%。”

10月底市场或再回暖

业内人士认为,8月份二手房市场成交量的回落,预示着传统“金九银十”的到来还需蓄势。张青云告诉记者,现在二手房主要在市中心的各角落,价格不等,但普遍比一手房价格要高,现在市区新房主要集中在高新区和西客站一些偏远地区,基本也快售完了。二手房的平稳,与旺盛的刚性需求密不可分。

“很多二手房虽然旧,但地理位置好,交通便利,周边生活配套成熟,方便生活。”张青云说,“像一些好的学校主要集中在市区,高新区和西客站等偏远地区几乎没有。”

业内人士表示,由于大量刚需的存在,房价大幅度下跌已是不可能的。在让利空间小、降价比较困难的局势下,与其苦苦等待,刚需人群或许可以把握议价适时出手。

“从近几年的销售情况来看,二手房往往会搭‘金九银十’的末班车,在10月底出现回温。”卢家桥表示,2011年楼市限购以来,整个济南二手房市场很难出现2009年时的火爆场面,但现在的市场仍是供不应求,还有改善性住房的需求或在“金九银十”的刺激下得到释放,从而迎来一次销售小高潮。

据搜房网统计数据显示,7月份,济南二手房市场呈现量价齐涨的态势。7月份,济南市区二手房网签3109套,环比上涨5.1%；其中二手住房网签2740套,环比上涨8.8%；7月份济南二手房(住宅)挂牌均价为9553元平方米,环比6月上涨了167元平方米。进入8月份以来,房价开始出现小幅下滑,不少买家仍持观望态度,但近期房价大幅上涨的可能性不大。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗表示,实际上6月、7月成交量的大幅上涨是正常购房需求在经历了近一年的压制后的一种正常释放。接下来“金九银十”传统旺季有望刺激市场刚需及改善型需求入市,成交量有望实现稳中有升的局面。同时,随着成交量上涨,房价也将有上浮,但从目前的市场看,价格和成交量大幅上涨的可能性很小。