但是陈淮认为，在扩大规模的同时，需要实现城市结构的合理调整。“房地产业健康平稳发展，是把房子盖在合适的地方。”目前，房地产过度集中于北、上、广、深等一线城市，造成城市结构不合理，这将是今后重要调整的方向。陈淮尖锐地提出，不能解决大中小城市协调发展、二三线城市加速扩张的问题，就永远也解决不了北、上、广、深的房价问题。在调整供求关系时，需要把供求更多重心放在二三线城市以及小城镇，实现城市结构的合理调整。

巴曙松

从城镇化新阶段看当代地产的产业链重构

国务院发展研究中心金融研究所副所长

巴曙松强调，城镇化考核的一是人，二是时间，三是空间。现在住房显著短缺的时代已经告一段落，只是存在结构的不合理。他认为，未来房地产转型的方向就是追寻人的轨迹，由住宅市场的繁荣转向多元业态的百花齐放，由原来项目获取的核心转向服务价值链条的重塑。

住房显著短缺时代告一段落

巴曙松在演讲中提到，从国际经验来看，城镇化首先是人的城镇化，而人的城镇化主要就表现为劳动力在不同行业的重新配置。“发展阶段不一样，劳动力的配置不一样，对房地产的需求就会不一样。所以在不同的发展阶段，所需要开发的主要的产品就不一样。”

他举例说道，早期的工业城市时期，机械制造业为主导产业，而且是在自由竞争的发展阶段。而城市发展到郊区化以及高速公路和城市群这样比较成熟的时期，主导产业往往是与汽车发展、服务业发展相关的时期。“一个主要是服务业主导的经济体，和一个主要是制造业主导的经济体，它的房地产需求差异是非常大的。”

具体到中国的实际情况，巴曙松认为，中国经济区域差异大，城市之间的主导产业跨度大，所以在不同的地区，房地产的需求格局和房地产行业的主要价值链会有很大的差异，所以背后一个重要的推动力之一，就是劳动力在不同行业之间的配置。“中国未来的发展趋势是人口会继续从第一个支柱——— 农业，流向第二产业和第三产业。”巴曙松说道，目前一二三线城市的产业占比差异非常大。二三线城市尚有工业化、城市化推进的任务，而在一线城市主要是围绕服务业的提升，以及相关的产业结构升级、转型。

考虑到未来，中国从工业、重工业时代向服务业时代转型的大背景，房地产行业的转型方向也在向整个服务价值链条的重塑。服务业增加值占GDP的比重在稳步的上升，这种业态的变化，这种实体经济的变化，在中国的城镇化和产业演进，以及对我们房地产业影响的方面，会以不同的方式表现出来。

除了人口外，巴曙松认为考察城镇化第二个值得关注的要素就是时间。“时间的节省和收入的提高，城镇化的发展会带来很多服务和休闲的需求。” 1850年到1956年，全球的劳动力平均的工作时间在持续的减少，尤其是发达国家，所以相对应的就带来了大量的服务和休闲的需求。城市规模的扩大，城市产业的升级，再加上休闲时间的增加，是发达国家的服务业发展的一个重要的推动力。

“第三个值得关注的线索就是空间线索，产业聚集效应决定不同的产业选择在什么地方。产业集聚在一起，有助于信息的交流，创新技术的扩散，降低产业运行的成本。但是过度的集聚又会推高生活和土地成本，所以在这两种力量的平衡推动下，不同的产业在城市的不同的地方和不同的区域进行迁移。”巴曙松认为，迁移背后也是房地产行业所需要关注的很重要的一个线索。

房地产要向服务转型

当城镇化发展达到一个新的阶段时，房地产行业怎样找到新的行业成长曲线，也是巴曙松重点阐述的一部分。在他看来，整个房地产行业显著的、全国性总量供不应求的阶段已经过去，剩下的是结构性不平衡的问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。“过去城市家庭套数比只有0.6-0.7，但去年底，这个数字意见接近1，说明显著短缺的时代应该过去了。”

而接下来重点的问题，实际上是结构不平衡的问题。“比如说一线城市的供不应求，和三四线城市目前库存积压比较大并存。再加上城镇化的推进，我们怎么找一些新的增长点？”巴曙松认为，寻找新的增长点有必要来考察在整个房地产行业是哪个环节会创造价值，在整个产业链、业务链里面，是哪些领域在哪些阶段创造价值。

未来房地产行业的一个转型，在人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场这一个支柱占据主导地位，转向多元业态的百花齐放，包括制造、运营、服务，包括住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。

巴曙松明确未来房地产行业的发展机会应该遵循以人为本，以人为核心的城镇化，其中最重要的，一是农民的城市化，第二是农民减少向大城市迁移，他迁向什么产业，迁向什么地区，就会直接影响未来我们这个行业发展的格局。