担忧限购微调会不会引发跟风

从今年3月份“国五条”政策出台之后，楼市调控直到目前为止没有推出新的政策。而市场方面则是以持续14个月的上涨作为回应。

市场人士担忧，一旦政策面出现“微调”松动，开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看，“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题，通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。

从全国来看，房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年8月1日，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年7月，全国100个城市(新建)住宅平均价格 为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房价上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲，开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，以改观本轮调控政策执行以来企业利润率持续下滑的现状。

张宏伟认为，当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化。

观点楼市调控转向“长效机制”

从政策面变化趋势来看，张宏伟分析，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

张宏伟认为，从当前已经明确的政策走向来看，最有可能的就是通过住房信息制度及不动产登记的建立、房产税试点范围的正在逐步扩大等等，以此从长远角度“有针对性”调节房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

二三线城市尚好，但近日北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市楼市异常疯狂———“日光盘”、半夜排队、连夜开盘情景又现，购房者中，中小投资者众。现在看来，当前“钱荒”并不紧张的的市场现状不但没有改变开发企业资金面的危机状况，反而加剧了以一线城市为代表的大中城市的楼市供求关系的紧张。这使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市“日光盘”的行情局面的出现，一方面是由于在政策“微调”之下，各大房企抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，甚至积极拿地“换仓”的结果；另外一方面，也是由于新国五条细则出台的市场背景下，由于一些关键政策并没有实质性落地，此时反而激发了市场需求更加集中释放和爆发，尤其是在一线城市，在土地供应持续稀缺的市场背景下，商品住宅供不应求已成为事实，出现“日光盘”与销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。