二手房交易答疑解惑

最近读者常女士，说看了几个月的房子，最近看中了一套房改房，看楼时中介说是1995年的房子，准备网签时看查册表才发现楼房建筑时间是1985年，但在房产证上是没有显示的，只有查册时才看得到。为此，她询问本栏目，如何判别楼龄长短以及楼龄长短对贷款的影响。

读者故事：买学位房楼梯楼容易买到“高龄”楼

读者张先生也曾经遇到与常女士同样的经历，他于2010年买员村一个楼梯楼，当时看到外墙似乎挺老旧，但业主手中的房产证却是2000年出证的。中介告诉他，房屋的确是在上世纪80年代末兴建，由于业主所在的国企改制问题，房改房出证在2000年才办下来。张先生当时也犹豫了，因为当时员村楼价已为“8字头”，买一个20多年楼龄的房子有点不甘心，后来他比较一下，觉得该小区有大院管理，虽然外墙破烂，楼道还挺干净，于是就买下来。最近，员村部分区域有拆迁的风声，张先生这个“8字头”买的房屋估计也在拆迁范围内，周边的二手楼梯楼闻风而动，楼价已飙升到差不多2万元/m2。

据了解，买越秀区的学位房，买到“高龄”楼梯楼的机会比较大。一位网友发帖询问：“铁一小学地段的楼龄30年左右的混合结构黄皮楼可办理抵押贷款手续吗？房产证是写着是：1998年向铁路公司购买。听说这种房子可做贷款15年左右，请问真的可以吗？”

专家解释：

楼龄初判可看外墙

满堂红法务部专员罗凯波表示，关于楼龄，对于按揭来说，官方的说法是“贷款年限+楼龄不能大于30”，但实际操作中，许多十五六年楼龄的房屋依然可申请20年的商业贷款(公积金贷款影响会大一些)，所以楼龄的问题虽然在公开的文件中全部显示影响按揭，但在实际中，影响虽然存在，但非常有限，因为按揭贷款最主要的影响因素在于贷款人的资质，有长期稳定收入的人群申请贷款，加上贷款额与抵押物业经评估的市场价值之比例符合贷款政策(例如首次贷款可申请七成等)，基本上贷款期不会受到太大的影响。当然，贷款人的年龄也是重要因素，但很多时候如果贷款人已超过50岁，只要增加一个年轻的共同贷款人，贷款年限亦可延长。

满堂红罗凯波介绍，关于楼龄的确认，民间对楼龄的定义亦很混乱，根据房管部门目前公示产权信息的途径中，亦并非全部都有显示。关于楼龄起算的认定，有很多种说法，例如：土地划拨时起算说、建筑时间说、出证时间说。其中建筑时间看上去比较多人接受，但实际也非常难认定，因为建筑时间的时间节点太多了。

中原地产小北路分行高级营业经理李勤海表示，买家看楼时可通过肉眼初步判断楼龄，建于上世纪70年代的楼梯楼俗称“黄皮楼”，楼高一般3到6层，至今30多年楼龄，只可办商业贷款；建于上世纪80年代的9层高楼梯楼，一般为石米外墙，19~25年楼龄，可申请15~18年的住房贷款，公积金或商贷皆可：建于上世纪90年代的房屋，无论楼梯楼或是电梯楼一般为马赛克外墙，至今楼龄15年以上，可以申请15~22年的住房贷款，公积金或商贷都可做；2000年以来，外墙多为条形砖，住房按揭年限为25年。就房屋结构而言，框架结构的楼梯楼可以申请最高15年的住房贷款；混合结构的按揭上限在8~10年之间。李勤海表示，申请住房贷款时，银行可通过房产证上载的建筑时间来判断楼龄。