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新兴区域性商圈不断兴起昆明新商业格局初定（3）

扫描到手机置家关注来源：云南信息报发布日期：2013-06-13 16:41 字号：T|T

目前，呈贡新区已经有一些项目在建，但要形成城市商圈，张志宏说，不是一个项目单体能做到的，不像原来一个百货大楼就形成了城市商业中心，现在不同了，需要政府有良好的规划，商圈的配套才能跟得上，比如路网，市政建设的一些配套，才能达到物业发展的条件。此外，周边是否有大量的人口密度支撑，商业规划和商业定位，比如品牌和业态组合是否符合片区人群的消费需求等都会影响一个商圈的形成，和长足的发展动力。

对于昆明城市而言，这也是很多一二线城市都在经历的，地铁开通后，兴起的地铁经济，尤其以站点为中心，形成一些独特的地铁商圈。昆明目前也正面临着地铁建设刺激，推动区域性商圈发展的利好。张志宏称，地铁开通后，未来10年左右，昆明地铁上盖物业价值将会得到一些体现，这种模式在香港等城市比较成熟。

零售企业收缩敲响的商业发展警钟

从上世纪昆明商圈的变迁中可见，商圈的形成和衰落都有其原因。其间，有如五华大厦、红联、盛兴等超市的兴衰，这些盛极一时的零售企业沉浮和转型背后，也反映出城市商业发展的缩影和历程。

这些变迁都直指：商业要发展，不仅要找准自己的定位，要有长期的可持续发展的机制支撑，与时俱进应对市场变化，还要有先进的管理人才和经营管理理念。

回过头去看，五华大厦开业时的繁荣和火爆，主要是当时缺这样的商业，大家要么去瞧新鲜，要么争相去购物体验或者休闲，现在则不同，大量的商业体量面市，可选择的内容太丰富了。

昆明商业体量未来井喷，人均占比有2平方米，超过香港，这个量很大。张志宏认为，“商业企业要警惕了，商业地产不同于住宅开发，商业的价值更多地体现在后期的运营中，而不是在现在建设阶段，如不能很好地经营，后面带来的负担也会很重。”

且不说未来运营乏力给商业地产带来什么样的结果，就品牌引进来说，记者在接触一些商业地产项目招商部人士时了解到，目前，一些项目对品牌店招商并不容易。

从去年整个国际连锁来看，尤其是零售企业，开店的速度正在放慢，也有的在关店，包括500强的零售连锁企业等都在收缩。“最近两年房地产业的蓬勃发展，带动了这些企业的开店速度，但是后期由于经营不畅或者市场变化，也使得这些企业经营成本增高，于是出现了关店的现象。”做过零售，如今在做商业地产开发的张志宏称，“最终的恶果是，大量商业物业出现，但是没有品牌支撑。”

春江水暖鸭先知，商业地产发展了，市场有没有那么大的需求量，零售企业最直接面对市场的变化，也有更切实的体会。

诸多零售商的关店，似乎都在给一些商业地产发展敲响着警钟：如何发展，路在何方，需要找准了方向，再出发。