负债攀升区域风险集中

据悉，五洲国际集团执行董事兼主席舒策城，温州泰顺人，此前从事贸易及制造业务，2004年，连同友人夏金霖、林克文成立首个项目公司无锡中南，分别持股50%、25%、25%，开发了无锡五洲国际工业博览城[最新消息价格户型点评]，随着无锡中南的成立，舒策城成立了五洲国际集团。

2005年林克文撤股，舒策城的弟弟舒策丸开始持股18%。2006年，由于商业意见及目标不同，夏金霖退出，舒策城及舒策丸分别持股50%，此后该公司又经历多次股权变更。五洲国际的最终控股公司是盛凯控股有限公司，而该集团最终控股方是舒策城以及舒策丸。

截至2013年2月28日，五洲国际已发展有11个专业批发市场，14个多功能商业综合体，分别处于不同开发阶段，总建筑面积约730万平方米，其中12个项目位于长三角地区。

五洲国际已竣工项目仅有8个，总建筑面积120万平方米，包括无锡五洲国际装饰城、无锡五洲国际哥伦布广场、无锡五洲国际中华美食城等；发展中项目17个，分布在无锡、盐城、杭州、盱眙、南通、重庆等，规划总建筑面积约200万平方米，其中约90万平方米(占比45%)留作发展专业批发市场、110万平方米(占比55%)留作发展多功能商业综合体；计划日后发展的项目有15个，总建筑面积约410万平方米，其中约290万平方米(占比70.7%)留作发展专业批发市场，120万平方米(占比29.3%)留作发展多功能商业综合体。

2010年、2011年、2012年，公司收入分别为8.758亿元、15.158亿元、22.532亿元，分别有93.1%、91.0%、94.4%来自物业发展，有6.2%、6.8%、4.9%来自物业管理与投资，毛利分别为3.9亿元、7.39亿元、12亿元。

从其披露的数据看，现时绝大部分收入来源于8个项目，其中6个位于无锡，区域集中度较高，这也意味着其风险分散程度较低，其未来商业综合体的项目较少，多以中低端批发市场为主。

由于上市前的大举扩张，五洲国际一直维持较高的债务水平。2010年、2011年、2012年负债率分别为79.49%、82.9%、84.2%，从2011年末到2013年3月底，五洲国际未偿还的银行贷款及其他贷款由12.23亿元攀升至26.47亿元，信托融借款额约6.27亿元，其最高的信托贷款利率达16.8%，6项信托有4项尚未偿还。其负债中7.68亿元须于一年内偿还，超过一年还款期的金额约18.79亿元。

由于土地收购成本及建筑成本的上升，2010年及2011年，五洲国际经营活动所用现金流向净额为3.183亿元、7.342亿元，2012年经营活动所得现金流向净额为5290万元，五洲国际表示无法保证未来不会录得现金流出净额。

此次IPO集资款项，60%将用于已签订谅解备忘录项目的土地收购、建设及开发，另30%将用于其他项目建设及开发，余下10%款项将用作集团营运资金及其他一般公司用途。

五洲国际新股发布会上，首席财务官陈思翰表示，希望通过此次发布新股，以利息较低的贷款取代目前较高利率的贷款，从而将信托贷款占比逐步降低。

对于匿名举报是否会影响五洲国际的上市进程及定价、是否有未公布的负债、负债率如何控制、财务计算方式是否合规、售后包租商业模式未来会否改变等问题，截至发稿前，五洲国际并未给予回复。