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五洲国际售后包租模式存疑 IPO遭匿名举报

扫描到手机各地楼市来源：中国经济网发布日期：2013-06-13 15:15 字号：T|T

摘要：然而就在招股进行时，五洲国际遭遇了匿名举报，称其在上市中涉嫌违规、逃税及未披露重大负债等诸多问题。对于这些指控，五洲国际发布公告均予以否认，并声称不影响上市进程。

5月31日，总部位于无锡的五洲国际投资有限公司(01369.HK，以下简称“五洲国际”)在香港公开招股，计划6月5日定价，6月13日在香港联交所挂牌上市，集资额最多可达17.1亿港元，这是继金轮天地后，今年第二家赴港上市的内地房企。

然而就在招股进行时，五洲国际遭遇了匿名举报，称其在上市中涉嫌违规、逃税及未披露重大负债等诸多问题。对于这些指控，五洲国际发布公告均予以否认，并声称不影响上市进程。

即便能如期顺利上市，业界对其高速扩张、类似于售后包租的商业模式的可持续性及中低端的定位并不看好。

利润率或将大打折扣

这封由“国内知情人”向媒体发出的匿名举报，指控五洲国际存在逃税、会计师报告未有披露重大负债、违反有关设立业务的外汇规例、虚假及非法注资、非法境外投资活动、非法持有股权代持安排、非法物业拥有权、不合规发展计划及规避中华人民共和国商务部及中国证券监督管理委员会的监管批准。

但举报信并没有罗列具体细节，而是表示：“我们握有证据，当需要及适当时候，以保密方式交给有关当局。”

6月4日，五洲国际紧急发布澄清公告，称所有指控均无实证，实属毫无根据，其上市申请已经经过非常严谨的考察及审批，故招股书的内容全为属实，并已作出精确及充分的披露。若监管机构查询，公司有足够的证据及资料作出澄清，对于第三方(指匿名邮件)有意或无意的中伤及任何不负责任的行为损害五洲国际，公司将保留有关的法律追究权利。

五洲国际原计划的发售价区间在每股1.15-1.50港元之间，集资额或在13.1亿-17.1亿港元之间，于6月5日公布全球发售价，但直至6月6日晚间，有市场消息称，受此匿名邮件被曝光的影响，已有部分券商撤离招股，五洲国际拟将招股价定于1.22港元，以全球发售11.4亿股计，集资额共计约13.9亿港元。

值得注意的是，翻阅其招股说明书，2010年、2011年、2012年，其毛利率高达44.5%、48.8%、53.3%，但土地增值税缴纳却明显偏低。

根据国务院颁布的《土地增值税暂行条例》，开发商开发销售物业，需按土地增值额30%-60%的累进税率缴纳。

但与上述条例相抵触的是，五洲国际在其风险因素中指出，“无锡五洲装饰城、无锡中南、无锡龙安及大理五洲需根据[锡地税函](2009)46号及大理市地方税务局1(2010)1号公告按收入的3%-8.34%而非累进税率缴纳土地增值税。”

因此，五洲国际于2010年、2011年、2012年分别做出3660万元、1.237亿元、1.969亿元的土地增值税拨备。而这三年，五洲国际的税后利润分别为2.897亿、3.733亿、7.539亿元，如果按正常缴纳，利润率将大打折扣。与此同时，税务机关未必认同其土地增值税拨备的计算基准，如果做出的拨备远低于税务机关评核的实际土地增值税，其经营业绩及现金流将会受到重大不利影响。