“60平的二手房是个二居室，而新房却只是个紧凑的套一”，新房与二手房的博弈已经在岛城楼市持续数年，优劣势共存竞争十分激烈，而这种博弈也让不少置业者陷入了一种“选择难”的窘态。“刚需”是楼市的主要购买力，“刚需房源”也是新房和二手房市场成交最重要的支柱部分，然而这两个市场热销的刚需房源特质却并不相同，相同面积的新房、二手房房源似乎存在“天壤之别”……

【置业者】

手里攥着买房钱难定夺60平选“老套二”还是“新套一”？

刘宵是一名80后“青漂”一族的代表，来青工作至今已有6年时间，如今工作稳定，准备谈婚论嫁。“08年的时候，就想过买房子，那时候虽然房价相比现在便宜不少，但当时工作不稳定，收入很低，无法完成买房心愿”，章宵笑着说道“如今攒够了买房钱，却又遇上了选择难题，选来选去也不敢下手购买。”

刘宵对于买房一事相对比较客观，作为自己的个人首套房，并没有过多的要求，希望在自己能支付的前提下，购买一个周边交通便利的二居，可仅这点要求，似乎也并不容易找到十分符合条件的房源。刘宵先后看过了市区内几个新建楼盘项目和几套二手房源，他发现，“60平”在不少二手房源中已经是个规整的小二居，而在新房市场却仅是一个紧凑套一住房。从看过的几家楼盘来看，如果想要买个新房二居，面积大都在80㎡以上，支出价位较高，且多为高层房源，公摊面积较大；如果买二手房，虽然面积合适、位置便利，但单价和税费却有些高的惊人，太过陈旧的房子又不想购买。刘宵感叹：“我真不知道该如何选择了！”

同样为选择新房还是二手房困扰的还有齐先生，作为个人的二套房，齐先生对于房子本身的要求则相对较高，面积足够一家三口人居住，是他选择的重点。作为家庭的改善住房，齐先生打算买一个宽敞的三居，而对于这个“三居”的选择也使他犯了愁。“重庆路120平的新房还不如人民路100平的二手房看起来宽敞，虽然二手房单价要高出新房不少，但细算下来其实两套房子总支出差不多，各有利弊，不知道买哪一个好。”

【市场探访】

新盘刚需房源多为80-90平70平二手房最受欢迎

青岛楼市怪象:同样60平新房被嫌弃二手房抢手

新房还是二手房置业者“难选择”

刘宵和齐先生遭遇的选择难题是否存在呢？目前青岛新房、二手房市场中主打的刚需房源面积是多大呢？记者首先探访了市北新都心区域以及李沧中部、东部等新盘相对密集的区域，调查发现，这些楼盘中80-90平米的房源已经基本售罄，而70平米以下的房源和100平米以上的房源却十分“充足”。“你可以考虑一下这个140平的大三居，可选房源数量很多，各个楼层现在都可以选择，55平一居室也还有不少套。如果非要选择这个84平的，那只剩下一个2楼和5楼了，采光可能不是很好”，新都心一家楼盘的置业顾问说道。

“88平米的房源是我们的主打产品，所以单价要相对高一点，130平的大房单价相比每平低500元，购买还可以再享受额外优惠”，李沧一家楼盘的工作人员表示。据工作人员透露，由于80-90㎡的房源比较受首次置业的刚需群体认可，楼盘每次加推房源时，这类房源在几天内就会一扫而光，其他面积房源虽销售单价低于该类房源，但销量仍无法和其相提并论，成为了“剩房”。

随后，记者又来到市南大尧、八大湖以及市北伊春路区域的多家二手房中介了解情况。高邮湖路区域一家中介给出了与售楼处截然不同的回答，“70平米以下的房源已经售空了，这个面积的房源很难在店里停留超三天，往往是一发布信息就被迅速买走了，大小合适的二居室，得房率又高，买房人都非常认可。”记者在伊春路一家中介内张贴的房源信息看到：房源数量方面，90平米及以上的房源相对较多，70平米的房源早已被预订后撤下；售价方面，同小区60-70平米的房源单价高于90平米及以上房源。

【专家】

新房、二手房“抢手”房源不同刚需置业应“量力而行”

山东太平洋房屋青岛市场部经理郝银广认为，相同面积房源在新房、二手房“遭遇”不一样的处境是多方面原因造成的。

从市场主要购买人群来看，首次置业的刚需购房者和改善型刚需购房者共同构成了“刚需大军”，即岛城房地产市场的主要购买力。而刚需大军购房的目的是非常明确的，这直接就导致了一部分符合他们“胃口”的房源入市后就会被“抢购”，这类房源无论在新房还是二手房市场，均会存在供不应求、相对高价等表现。

从置业需求来看，首次置业的“刚需”买房时更侧重房子的居住功能，交通便利、生活便利、子女教育便利是他们所看重的，户型方面由于是首套房，多选择二居室；二次置业的“改需”购房往往是体现在小换大、远换近、旧换新三方面，从而提高居住质量。由于过去住宅的设计倾向于小户型，加之楼体多为公摊较小的多层住宅，得房率相对较高，一个70平米的二手房可能就会是一个宽敞的二居室。而近期建设的新楼盘，为赚取更多的销售利润，越来越多的开发商开始加重大户型房源在楼盘中的占比，并将社区内优质位置让于该类房源，而刚需置业者比较喜欢的80-90平的二居往往被安排在小区的某一个楼座，或是一栋楼内的边角，这样就可能导致这类房源存在采光差、公摊大等“美中不足”的问题。

郝银广表示，从岛城房地产市场表现来看，刚需新盘分布已出现边缘化的趋势，即越来越多的刚需低价项目选择去郊市“安营扎寨”；70-100平米的二手房相对比较热销，大于144平则很难售出，二手刚需房源主要集中在新市北、市南部分片区，从每月成交数据来看，仅新市北二手房成交占比接近全市的50%。

郝银广建议岛城“刚需”置业者买房应“量力而行”，切莫单纯为购买住房背负巨大经济压力，无论是考虑新房还是二手房，都应根据现有的储备款，来合理的选择住房所处的区域及品质，明确购房主要功能，才能选取到真正符合自身需求的住房。

【记者手记】

虽然同等面积的房源在新房、二手房市场表现大不同，但“刚需房源”却在两个市场成交火爆。我们不难发现，刚需置业群体，特别是首次购买住房的置业人群仍是主导岛城房地产市场导向的“舵手”。

随着楼市调控的升级，青岛版“国五条”细则出台、房产税试点扩围等消息频频传出，越来越多的因素开始影响刚需置业者的买房观念，“首次买房便一步到位”“去新城区置业”等前卫的置业方式开始出现。但对于绝大多数刚需置业者来说，自住仍是购房首要功能，房子作为一个日常生活的必需品，购买时仍需优先考虑其舒适度与便利度，同样面积的房源在新房市场和二手房市场受欢迎程度虽然不同，但却都符合这一趋势。