但经历 3月份的市场高温后，开发商的销售策略依旧非常保守。“3月份的市场热度具有不可持续性 ，政策的明朗化，盲目的购房需求不可能再现。”市北区一家新盘项目的营销总监李经理说，因此，5月份，他们的定价策略将依旧主打“优惠促销”招牌。

五一小长假期间，楼市显得较为冷清。青岛市房地产交易中心的数据显示，其中4月30日全市新房签约196套，而5月1日全市网签数量为零套 。

购房者观望情绪再起

地方版新政细则落地后，购房者急于入市的冲动消失，买房时的选择更趋理性 。

市北区的梁先生说，从今年2月份起，他先后到市北区的中央商务区、崂山区的午山片区、市北区的清江路片区看过房子。“因为听说要施行二手房20%的个税新政，二套房贷款利率要上调，这些区域的新房和二手房都卖得很快，家人一度催着我赶紧把房子定下来。”梁先生说。青岛版国五条细则落地后，他原本焦急的心态平静下来。“现在的新盘普遍推迟开盘的时间，二手房的交易也重新变得冷清起来，家人也同意先看好市场的走势再考虑买房。”梁先生说。

来自青岛锐理数据的市场调查显示，日趋收紧的调控政策已对购房者的心理造成影响，并导致多数购房者产生观望情绪，37.8%的购房者表示将选择延迟购房，静待政策进展和市场反应再做决定，二季度岛城购房者的购房信心指数明显下降。

链家不动产的殷天逸表示，地方版细则出台后，买卖双方的心态已由以前的快速成交变成观望等待，导致4月份二手房成交量大幅下滑。“细则落地前需求的集中释放已基本透支了未来半年的市场需求。”殷天逸说，上半年岛城二手房的交易量或将维持低位。

值得关注的是，刚需在市场独当一面的成交格局已经悄然发生变化。记者探访市场了解到，五一期间不少项目推出了面向改善性需求的大户型房源以及洋房项目。定位于改善性需求的房源增加了两成以上。

崂山区的青岛印象山项目推出了多层以及洋房项目，户型面积在130平方米到270平方米之间，销售均价在2.1万元/平方米左右；崂山区的懿品御府项目也将推出别墅洋房项目，销售均价达2.5万元/平方米；李沧区的时代城、中海国际社区项目也推出了“阔景大宅”，超过130平方米的户型面积，也将客户定位于改善性需求；绿城理想之城、鲁信南海花园等项目也都推出了面向改善性需求的洋房项目。

“进入4月以来，大户型成为新盘市场的热门，开发商开始抢夺随之而来的改善性需求。”城阳区一家新盘项目的销售总监陈经理说，他们的洋房、别墅项目也将在5月中旬开盘 。青岛市房地产交易中心的统计数据显示，4月下旬以来，90平方米以下和130平方米以上户型的销售速度非常接近。城阳区、李沧区、崂山区多家新盘项目90平方米到144平方米之间的改善型物业成交环比增幅均明显增加。

利好利空因素角力

此前，新出台的青岛版实施细则，从制定新建商品住房价格控制目标，加快保障性安居工程规划、建设和供应，增加普通商品住房用地和有效供应，坚决抑制投机投资性购房以及加强房地产市场监管规范市场秩序等五方面，保证房地产市场平稳发展。

其中个人所得税按照差额的20% 征收，新房契税上调到3%到5%，这些政策已经确定暂不执行，二套房首付比例及贷款利率也还没有明确上调。此外，新房市场还面临一个重大利好，岛城公积金最高贷款额度上限提高到60万元，二手房公积金贷款最高限额统一调整为35万元，这些都在一定程度上缓解了购房者的购房压力。“但值得关注的是，今年对投资性投机性购房者依旧从严控制。”青岛世联怡高总经理陈耀华说，如果市场出现异动，信贷门槛以及税收门槛可能一齐提高，开发商如果盲目乐观，极有可能会招致更为严厉的后续政策出台。

本月24个项目开盘加推

但不管怎么说，日前出台的青岛版政策细则，已经让市场的走势越来越明朗化。

根据青岛市国土资源和房屋管理局统计，5月份岛城预计有24个项目开盘或加推，与去年同期的18新盘上市相比，推盘数量同比增长了三成以上；新入市项目主要集中在黄岛区、市北区、李沧区和城阳区。其中新黄岛区有8盘入市，李沧区、市北区和城阳区各有4盘入市，即墨市有3盘入市，市南区有1个新盘项目入市。

“限购、限贷等政策依旧从严，加上市场刚需已经被透支严重，新房市场和二手房市场都不会再上演3月份的抢房局面。”市南区一家地产营销机构的刘经理说，二季度的市场会平稳运行。

多位业内人士分析说，短期内岛城楼市不太可能出现价格的异常波动，量跌价稳将是未来市场的大势。