商业地产

曹润亭 河北商业联合会秘书长

近几年，商业综合体集中入市，仅省会在建和运营中的综合体就高达26座，商业竞争激烈之余，商业资源和模式的同质化，给城市综合体的后期运营带来了较大压力。省会房地产市场发展尚处于初级阶段，大量住宅开发企业转战商业地产，凸显出来的人才短板和运营压力逐渐浮出水面，商业地产在前期规划、中期招商、后期运营方面都需要具备相当经验的专业人才来把控。就目前省会商业地产表现出的突出问题来看，市场调研不合格、定位模糊、招商短板等问题是商业地产发展过程中令人担忧的。

与住宅地产开发模式截然不同是，对于以订制为特点的商业地产来说，建筑物只是最后一步的工作，而在建筑物动工之前，要进行周密的社会调查和市场调查，根据调查结果确定适度超前的商业业态和品类，最后方根据定位决定建筑风格和模式，进而招商引资。但目前我省许多商业综合体在上马时，缺乏系统、科学、详细的调查，定位模糊。

在运营为主的商业时代，专业团队才是保证商业地产能够成功的重要保障。而目前，商业地产的人才问题却是短板，许多项目的管理层并没有操作大型商业综合体的运营经验，采用摸着石头过河的策略，也许有的顺利过河了，但是大多数都被淹了。由于普遍缺乏商业经营的专业知识和经验，现在的商业地产建成之后大都进入物业化管理状态，但如果一直陷入物业托管的局面，商业地产将后患无穷。

从我省大多商业综合体的发展状况来看，缺乏专业人才直接导致商业定位时，缺乏系统具有实际操作层面的社会调查和商业调查，80%的商业立项时所作社会调查和商业调查不合格，最终导致定位不准确，恐怕，需要有人为此而交学费。

详细系统专业的立项调研需要进行社会调查和商业调查。社会调查则是根据商业的区域定位来确定需要调查的省情、市情和区情，包括区域内人口构成、学校、单位、产业构成和社会状况等，来进一步了解区域内的购买力能力和购买力特点。第二则是对商品的调查，即商圈内同等业态是什么？空白点是什么？消费者来此消费的理由，主要购买力和业态损坏等，这些系统调查正是我省一些城市综合体上马时，容易忽视的地方。

大体量的综合体建起来之后，有多少区域购买力支撑？这些商业该经营什么，如何经营？如果出现空置率怎么办？这是要求地产开发企业在建实体之前就需要仔细考虑的问题，精准的定位对于商业地产来说，要比住宅地产重要的多，错误的商业定位能直接导致商业死掉，且面临难以翻身的危险。

那么如何确定商业的准确定位？首先明白什么是正确决策，科学决策和民主决策汇总到一起才叫正确决策，缺一不可。在系统专业的社会调查和商业调查之后，需要多方专家进行论证的民主决策，综合两种决策意见形成的才是正确决策。

招商困难也成为城市综合体的瓶颈。开发企业定位时，需要充分考虑自身商业形态能否吸引目标品牌入驻。国内商业品牌同质化率提高，许多国际一线品牌也本着对高回报率的要求而回归一线城市，作为二三线城市在招商差异化和提高招商成功率方面将存在较大困难，商业地产在建设初期也要将这些问题考虑清楚。

目前，商业布局进入了全渠道通道，下一步商业地产要考虑能否实现商业布局、商业格局和商业模式的升级和优化。城市综合体的功能区规划、业态规划、品类归划和商品规划分别是什么，需要开发企业的头脑中要有清晰的概念。

商业地产竞争越来越激烈的市场中，商业资源的同质化和运营短板的出现，将逼迫商业地产要么在竞争中创新，要么在竞争中死亡。不过，商业地产在不断升级过程中，不适应市场的模式也将不断消亡，从石家庄商业发展历程可以看出，商业地产需要不断调整自己的战略，不断寻找市场的空白点，在核心商圈附近的商业，要给核心商圈做配套，寻找自己的生存之路。