近几年，投资性需求被挤出住宅市场后，更多投资者转向了商业地产。开发企业也在应对市场变化中，为了寻求多元化利润点而投身商业地产开发。

一边是商业投资者的热情高涨，一边是开发企业乐此不疲地投身商业地产，业内人士早已对商业过剩的形势显现出担忧之情，全省商业地产是否饱和？如何才能实现商业的可持续发展？本报特邀请专家解读，如何在商业竞争中，寻找属于自己的商业地产特色？

商业投资火热人群普及范围扩大

“开年以来，我们的商铺一个月即销售几十套，比年前还要火热。”2012年即掀起商铺购买狂潮的一个综合体街铺项目负责人介绍，在他看来，年后投资者热情不减，并超过了去年的势头。

“石家庄商业地产的投资者在由资金雄厚阶层向普通大众普及。”紫晶悦城商业营销总监张磊多年从事商业地产的推广销售工作，从十几年的经验中，发现了商业地产投资者构成阶层的这样一个变化。商业投资者大军的不断扩大，也是商业地产不断火热的原因所在。在他分析，2005年-2006年，投资商铺的多为生意人，将其多余的闲置资金用于商业地产投资，是这群生意人的共同特征。而从2008年-2010年开始，张磊发现，购买商铺的普通人越来越多。“随着其他投资渠道受阻，更多资金转入商业地产。100万、200万的商铺需求旺盛。投资者手中资金充裕，促进了商业地产的向上发展。”

商铺这种传统商业投资业态得到投资者青睐之余，公寓写字楼等商业类型也随着社会经济发展和投资回报率的显现，逐渐获得更多投资者的认可。在石家庄华强广场营销总监吴剑涛看来，今年的商业投资保持了理性稳定的态势，随着华强和万达公寓在市场上接受度越来越高，尤其是万达公寓在投入使用之后，租金收益率直线上升，投资者对公寓的认知度也越来越高。

而对于写字楼来说，虽然定位于成长型企业的中型写字楼得到了市场认可，但高位以上的写字楼观望情绪仍然较重。“万达的高端写字楼尚未投入使用，企业尚未从高端写字楼中得到红利，所以对写字楼这一‘面子工程’带给企业的巨大收益，尚没有直观的体验。”吴剑涛认为，在一线城市，高端写字楼能给企业带来较高附加值。但是在石家庄，一些实力雄厚的公司并没有意识到这些好处。随着石家庄高端写字楼的投入使用，这种附加值也将逐渐体现出来，石家庄企业对于高端写字楼的需求也将越来越高。

商业地产是否饱和要用动态眼光来看待

商业地产发展的过程中，城市综合体的集中出现，是全省商业地产的一大亮点。据河北省商业联合会对《2012年度全省市场运行分析及2013年预测预警》中提到，全省城市商业综合体建设步入黄金期。2012年全省商业综合体建设项目共 62个，累计投资总额达1409.1亿元，单位平均投资22.7亿元，分布范围在全省11个社区市。其中，石家庄数量最多，规模最大，在建项目达到21个，投资额811.8亿元。石家庄万达广场、勒泰广场、华强广场、邢台天一广场、承德宜佳旺国际广场、沧州新华北商厦等一大批城市综合体建成运营。

遍地开花的城市综合体自带大量商铺、写字楼和公寓产品，这些产品在受到投资者追捧的同时，也饱受质疑，在石家庄这样一个二三线城市，究竟能否承载如此大体量的商业业态，商业是否会达到饱和呢？

“饱和，是一个静态的概念，是相对的。我们可以这样说，在一个时段内，商业是饱和的，但是随着社会和城市的发展过程来看，又是不饱和的，商业在不断升级和优化。”河北省商业联合会秘书长曹润亭分析道。在他看来，商业地产的市场承载量，需要用动态和发展的眼光来看待。

曹润亭还从供求关系的多与少的角度对目前的商业地产进行分析，“供求平衡，对于商业地产来说，是每个时期每个时段发展的目标。供给超出需求时，我们说商业地产是多了，而供小于求时，就少了，实际上，这种供求关系也在发生变化，”曹润亭认为，正是在商业不断升级变化和调整的过程中，才能达到商业的平衡状态，而在这个过程中，需要商业地产的开发运营商，找准自己的市场定位，来赢取市场。