商业竞争日益激烈产品需要对位

地段和后期运营，这是商业地产区别于房地产的最大特点。即使在相同的地段，一条马路之隔，也可能出现冰火两重天的经营状态，这就对开发企业的定位和经营能力提出了很高的要求。开发企业在激烈的市场竞争中，应当保持一种什么样的心态，才能避免更大的商业风险？如何才能避免商业在运营过程中出现“对面死”？

“对于商业地产的产品来说，市场上永远不会拒绝好产品，只有对位与不对位的区别。”紫晶悦城商业营销总监张磊认为，商业地产产品的出生和生长，需要适合区域需求、市场环境，并在恰当的时间出现在市场中。只有适应当下区域的需求，才算得上好产品，而好产品并不等于高端产品。“商业地产并不绝对地与高端和低端挂钩，而是需要适合一个区域和市场未来两到三年内，商业和商务人群的需求。”

张磊认为，目前商务和商业人士相对于购买住宅的需求者来说，更加理性和专业，所以商业地产开发企业需要有更加专业和前瞻的商业计划，才能得到市场认可。

同质化环境中寻找商业特色化

在众多以城市综合体形式出现的商业地产进入市场时，同质化经营成了市场发展的诟病。如何寻找一条差异化之路？业内人士认为，差异化不如特色化。

“如今整个商业商品同质化很高，业态是雷同化的，品牌是相似化的，在这种前提下如何搞差异化？其实差异化并不好做，同时差异化也不能代替特色化。”曹润亭认为，商业地产需要做出自己的特色。

蔡莉同样认为，一个商圈业态形成之后，很长时间不会改变，打造商业时，则需要根据商业圈的特色，了解消费者的各种需求。“差异化，并不是追求所有业态的求新求异，相反，一些大众需求是相通的，并且应该在商业中保留下来。我们所追求的差异化，则是应该在了解区域商业格局和商业业态的基础上，了解商业圈的各种特色，形成商业互补，而不是追求面对面的竞争。”蔡莉认为，商业地产最好的状态应当是达到区域内各种业态的互补，消费者的需求不断升级变化，商业则是要达到不断去寻找并适应最新需求的升级过程。

专家观点

城市商圈应该主要发展区域商圈和社区商圈

目前商业布局已经发生了翻天覆地的变化，从过去的零售业到单渠道、多渠道，发展到跨渠道，又从跨渠道发展到现在的全渠道。全渠道是根据社交活动、互联网、智能手机、二维码、线上线下活动，虚拟与实体相结合的立体式商业渠道。商业能够跟上时代浪潮，就需要研究经营模式。而商业布局能否符合购买力的需求，则要适应他们的消费习惯和消费心理，这是未来商业发展的趋势。

对于综合体来说，需要研究的是能不能满足市民新兴需求，能否吸纳顾客，寻找购买力。今后，城市商圈应该主要发展区域商圈和社区商圈，并且以社区商圈为主，因为城中村改造之后需要配套，而消费者购物需要解决两个成本，即时间成本和购物成本，在商业商品同质化率很高的现状下，发展社区商圈，体现配套的便利和人性化，是商业未来的发展方向。这种配套是一种大概念，并不等同于现在小区底商的概念，未来社区商圈的发展，应当在满足“出门七件事”等温饱问题之余，同时满足购物、锻炼、养生、美容等精神层面的需求，提供更加生态文明的商业氛围。

曹润亭 河北商业联合会秘书长

开发企业应该适应人们文化消费水平和习惯的改变

近几年商业地产的发展过程中，客户投资越来越理性，对于开发者和经营者来说，也站在城市运营的角度，更加理性。虽然区域需求是不断扩张的，但有的项目盲目求大求高，只能让自己很辛苦，需要考虑市场的需求，而不是从开发角度说我想开发什么。

许多开发企业是从开发住宅过渡来的，随着行业和市场的发展，固有形态必须紧跟时代发展，从消费者的需求角度，转变思路和观念。比如，以前消费者购物去商场和便利店，但随着消费习惯的改变，下班之后不仅是逛街购物，还要满足包括电影、餐饮、文化、娱乐等需求，开发企业应该适应人们文化消费水平和习惯的改变，同时，目前划卡消费和网购的兴起，新兴商业也应该满足这些习惯。

蔡莉 河北金恒基地产公司营销总监

投资者选对产品很重要

商业地产与住宅产品有很大不同。住宅产品在竞争不是特别激烈时，去化并不是很有难度，然而商业可能出现“对面死”的现象。商业地产今年将高密度上市，并于明年达到井喷状态。不过，商业市场比较微妙，不怕供求关系失衡，消费者选对产品很重要。

张磊 紫晶悦城商业营销总监

石家庄商业地产尚有很大发展空间

石家庄商业地产刚刚成熟，有很大的发展空间，许多大卖场并未进驻石家庄，这对提升石家庄商业氛围带来了机遇，开发企业紧抓市场空间，需要打造较高的投资回报率，将商业变成对投资者来说有利可循的商业形态，商场火热，配套成熟，并具有较高的前瞻性。

吴剑涛 石家庄华强广场营销总监