市场

刚性需求入市节奏加快

根据北京市住建委网站发布的网签数据统计，2013年1月上半月北京二手住宅网签总量为7940套，环比上月同期的网签量上涨了6 .6%，与去年1月同期的网签量相比则大幅上涨了360%。

价随量升，北京市二手房房价一路走高。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，1月上半月，北京二手住宅交易均价为25475元/平方米，比去年12月份的房价上涨了3.5%。

不仅仅是北京、上海，2012年石家庄二手房全年成交13256套，同比增长24.11%，价格同比上涨11%。福州二手房房价大约涨了15%，总体上势头向好。广州方面，则显示2012年四 季 度 二 手 住 宅 成 交 套 均 总 价 达157.7万元，较此前的140万以下明显上升。广州市国土房管局阳光[最新消息 价格 户型 点评]家缘二手网签数据也显示，2012年广州二手住宅交易量较上年增加五成左右。

“在被压抑两年后，刚性需求集中释放。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时指出稳增长政策见底，市场走势预期增强，房价下降空间减小等市场动态改变了购房者的市场预期。购房人群也从首次置业扩展至改善性需求。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，二手住宅成交越来越向城市核心区集中，交易热点区域的业主普遍提高报价，议价空间缩小；另一方面，中高端改善型房源成交比例上升助推二手房房价持续上涨。

而从今年二手房市场来看，成交量继续增加。申银万国证券研报显示，申万所跟踪的15大城市2013年1月7日至13日二手房合计成交19099套，环比上升207%，同比上升304%，1月上半月累计同比增长219%。从城市类型来看，一线、二线、三线城市分别合计成交7576套、9752套，1780套，环比分别上升175%、257%、141%。

张旭表示，以北京市场为例，年初新房市场供应量萎缩，新开楼盘也普遍在五六环以外，这促使部分购房需求从新房市场流向二手房市场。另外，新开通地铁周边区域的购房需求增长了20%左右，而且房源也比较紧俏。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份，北京二手房市场新增客源与2012年12月平均水平相比，上涨11%。

除此之外，作为二手房另一风向标的佣金收入也超过预期。一家中介公司的总经理称，去年其在郊区的门店平均单店收入达200万元，远超预期。“每个员工都有几十万元的佣金收入，这在2012年初是不敢想象的，主要是下半年市场反弹带来的客户。”

中原地产中国区总裁赖国强也透露，去年中原地产在内地佣金收入达47.4亿元，超额完成公司年度目标，创历年新高，其中12月单月收入达5.7亿元。

预警

谨防楼市全面反弹

一方面，二手房供给不断减少，另一方面，购房需求却与日俱增。21世纪不动产区域分析师黄河滔称，二手房和一手房市场是联动的，一手房价格上涨过快就会把需求挤压到二手房市场，二手房价格上涨过快同样会分流部分需求到一手房市场，最后整个楼市量价齐升。

据了解，2012年部分一线城市二手房交易量远远超过新建住房。例如上海去年新房成交量不足8万套，而二手房则成交20万套；北京2012年全年成交新房9 .4万套，二手住房13.6万套。张大伟表示，前些年成交的一手房现已纷纷流入二手房市场，住宅市场的成交重心也正逐步向二手住宅转移。以上海为例，2012年全市新房、二手房成交面积比值为0.62，相比2011年的0.69进一步减小。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也表示，二手房市场对稳定楼市有着重要作用，当一手房市场供应不足时，二手房市场可以缓解需求压力；一旦二手房市场供应不足出现“恐慌性”购房时，对楼市影响更大。因此还应从增加供给的角度出发，逼出存量空置二手房住宅。

“供需关系决定二手房价格波动。”顾云昌认为，应加强预期管理，加大普通住宅供应以平抑房价。