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营口逆调控出“组合拳” 一年三次全额返购房契税（3）

扫描到手机各地楼市来源：每日经济新闻发布日期：2013-01-17 08:45 字号：T|T

摘要：在营口房地产市场陷入困境的背后，出于各种原因，当地政府也不得不被裹挟着出手刺激楼市。

银行信贷篇

营口楼市风险集聚多家银行叫停开发贷

尽管营口给出了众多优惠政策来刺激楼市，然而销售不畅的局面似乎并没有太多改观。而长时间的销售不振，致现金无法及时回流，让当地众多开发商开始陷入了缺钱的窘境，急需银行提供资金支持。

在去年1月20日举办的营口市房地产企业座谈会上，营口房地产开发协会秘书长李锦生就曾表示，布局营口的房企面临资金紧张，融资渠道少的境况。

记者在营口实地调查发现，各大银行设在营口的分行针对开发商的贷款审批没有丝毫松懈，似乎都不约而同地从资金源头上卡住了房企的“七寸”目前，多家银行都已经停止了发放开发贷。

开发商“七寸”被卡

1月8日，记者从营口银行了解到，该行已经停止了和房企的相关合作，负责公司信贷的一位工作人员告诉记者，不仅是开发贷，营口银行和开发商的相关合作都已经停止了。包括个人按揭贷款业务，也被叫停。“个人按揭的前提是和开发商有合作，而我们现在恰没有。”

1月14日，记者又向营口银行核实是否提供“个人按揭贷款”事宜，得到的答案是 “营口银行不办理个人按揭业务”。

在中国银行营口分行，该行信贷部负责人表示，目前的利率是比基准利率上调20%，且在营口申请开发贷的难度非常大，需要向辽宁省行递交申请，只有前30名有希望被通过。对于个人按揭贷款，该负责人表示，这也需要辽宁省行审批，不过，按揭贷款比开发贷申请要容易一些。

盛京银行营口分行的相关负责人则告诉记者，该在营口的房地产贷款份额最大，但开发贷一直处于暂缓状态。“关于房企开发贷的合作不愿往上报，报了也批不下来，外地公司本地公司都一样。”

“只有极个别的情况能申请开发贷。”华夏银行营口分行的负责人表示。

在中国工商银行营口分行，一位负责信贷的工作人员告诉记者，不仅仅是工行，所有的银行都停止了针对开发商的贷款。对于个人购房按揭服务，按揭针对的是购房者，不是开发商，这项业务还在办理中。

值得注意的是，同为三线城市的南通虽然也存在库存危机，但开发贷并没有完全停止。

在记者走访南通当地的交通银行、农业银行、建设银行、中国银行等多家银行发现，各大银行负责公司信贷的工作人员均表示，大型房企和现金流较为充足的房企仍可申请开发贷。

对于营口多家银行停止开发贷的行为，中国房地产学会副会长陈国强分析，说明金融机构对当地楼市的风险有很高的警觉了，这也是观察市场风险程度的指标。

中国指数研究院的研报表明，营口等三线城市由于人口基数低、实际需求有限，过去几年随着制造业或第三产业的快速发展，劳动力大量引入，房地产市场快速扩张，但这毕竟只是短期的。随着劳动力成本优势的逐渐消失，以及工业化规模达到或超过城市的承受能力，住房市场发展必然放缓甚至萎缩。要消耗过去几年快速扩张拿地和在建项目，需要相当长的时间，这些城市的供应压力或将长期存在。

城市风险指数增加

在克而瑞研究中心2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险排名第26名。营口地区楼市的供求比为52，人均土地居住面积更是高达182平方米。报告指出，部分三线城市风险主要表现在供求关系上，随着一二线城市房地产市场快速扩张、房价持续高涨，一部分三线城市近年来也加入到大力发展楼市的行列中，但其本身的需求体量其实并不足以形成支撑，这些城市未来的风险正集中展现。

上海易居研究院研究员严跃进指出，新增供应量远远超过了成交量，营口的城市风险指数在增加。营口的各商业银行，无疑嗅出了这一市场气息。在没有一个更为健康的市场行情出现时，开发贷动作有进一步弱化的趋势。“当然，这种风险很可能会随着城镇化趋势而有所减弱，但也并不意味着市场很快有一个转机，从布局营口的房企来看，降价促销，或许是2013年必须面对的。”

在CRIC发布的上述报告中，营口的房价收入比高达153。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般合理的房价收入比的取值范围为4~6之间。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫。

严跃进分析认为，营口的房价收入比远远超过了一二线城市，在三线城市中也相对处于一个高位水平，甚至接近于鄂尔多斯的174，营口的楼市风险确实需要警惕。“随着大型房企逐渐进入营口这样的三线城市，一些原有的中小房企可能难以在原有的楼市中再分得一杯羹。这部分房企若难以提供差异化、有竞争力的产品，很可能会丧失原有的市场地位。”