2012年12月，上海二手房指数为2600点，较上月上涨5点，环比上涨0.19%，涨幅相比上月扩大0.04个百分点。全年二手房价格呈现由跌转涨，于6月反弹持续至年末，涨幅出现突破，而成交量“翘尾”收官。

在指数系统监测的所有板块中，75%上涨，23%下跌，2%持平。继11月出现“翘尾”行情后，12月再次加速向上，量价齐升，“暖冬”特征明显。表现为：上涨板块较11月明显增加并且集中在中外环附近，下跌板块也多在市区范围内，持平板块数量则大幅减少。上海二手房指数办公室认为，年末的这波成交拉升，主要原因有：一是调控政策边际效应减弱，恐慌性预期出现，认为2013年一季度房价会迎来新一轮普涨，所以集中在年末出手；二是“地王”效应扭转市场预期，行情看涨拉动成交；三是经过半年积累，刚性需求和改善性需求集中释放；四是少量投资客试探入市。

2012年12月25日全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调明年楼市调控，继续限购，重提支持改善性需求。12月释放的政府信息或为下一步的政策趋势埋下伏笔。但是，政策预期的平稳背景下年末集中入市已成事实。

首先是新兴城区整体领涨。2012年12月，市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.09%。

2012年12月市区内震荡现象加剧，涨跌互抵下整体涨幅偏弱，市区、市中心涨幅双双回落。

2012年12月市区内板块涨跌互现，主要特征有二：一是适合改善性需求、房龄相对长几年的板块成交较旺。二是一些买方较为强势、而房源品质稍次的板块，往往调低价格。

新兴城区买家在年底出手速度明显加快。尤其是一手房旺销甚至出现“日光盘”的火爆场景，更令二手房买家加速入场。目前在新兴城区，一房和两房总价100万至150万元的房源挂牌3天内就会成交。

非新兴城区12月整体上涨0.11%，涨幅相比上月扩大0.06个百分点。在沉寂了数月后，年末非新兴城区成交小幅回升，主要为一些本地客户置业需求的释放，有市区、新兴城区业主回原籍购房的，也有一些为父母改善居住环境而购房的。

其二是改善刚需成交火热。

2012年12月上涨板块平均上涨0.30%，涨幅相比11月缩小0.02个百分点。上涨板块多集中在新兴城区，占上涨板块总数一半；而涨幅较高的板块不少在市区。年末作为购房的较佳时机，挂牌急售房源增多，交投活跃。而业主对于自身房源的价格策略更为灵活，往往一有成交案例便会调整挂牌价。

2012年12月下跌板块平均下跌0.22%，跌幅相比11月缩小0.12个百分点，尽管下跌板块数较11月扩大五成，但是下跌板块占比依然不高。

上海二手房指数办公室分析到，2012年楼市在刚需及改善需求交替支撑下成交趋向火热，上半年二手房成交8万套，下半年成交突破10万套。2012年全年呈现：价格从年初延续上年跌势、缓慢复苏走平，到年中价格反弹、下半年弱势上扬，到年末扩大涨幅。成交量从年初的交易平平，到6、7月的暴增；从“金九银十”的“旺季不旺”，再到年末的“翘尾”行情。

此外，2012年内两次减息，扩大房产税终未推出，地方政府屡屡微调，预期在政策“平稳期”内缓慢转向。展望2013年，政府和监管层数次强调楼市调控“不松动”，开始加强预期管理。2013年“两会”是最大的政策面，政策有何变化拭目以待。