房价信息不对称“保”敛财安全

2010年3月8日,被害人宋某和涉案公司老总聊到买房的房价时发现被骗,随即报案。2011年10月10日,袁某、陈某二人被抓获归案。由此案发。

案发后,据袁某交代,他们所卖楼盘的房价是这样“出炉”的:先由开发公司的董事长定底价,然后销售经理再以这个底价除以一个系数(一般是零点九几)得出一个价格,然后做成一个价格表交到销售人员手里,这个表就是对外的价表。

“底价只有像我这一级别的销售经理才知道,不对外公布,连手下的销售人员都看不到,购房者就更不可能知晓。”袁某说。

“从定价机制不难看出,对外销售价格即使打折优惠,仍然在房产公司的可控范围内,底线就是房产公司老总定下的底价,有点类似商场先提价再‘出血打折’的营销‘噱头’。”崇川区检察院承办检察官申莲凤说,房价信息不对称为袁某、陈某等人伸手捞取好处费提供了一道安全屏障。

崇川区检察院经审查认定,2009年至2011年7月,犯罪嫌疑人袁某、陈某分别在担任某房产经纪公司销售经理、副经理职务时,利用公司管理上的漏洞及职务便利,伙同销售员刘某、冯某、纪某、葛某、朱某等人,在销售两处高档楼盘的住宅楼及商铺时,以高于销售底价报价给顾客,后谎称可以找领导打招呼打折销售等理由索要好处费,实际仍按照底价销售的方法,向多位顾客索要好处费多起,袁某分得40万余元,陈某分得近30万元。

“通过审查得知,2008年袁某每个月的底薪是6000元,加上销售奖金一年收入40万元左右。而2009年袁某的收入则达到七八十万元,这段时间正是他大肆收取好处费的当口。”申莲凤说。

据陈某交代,袁某是销售经理,从不具体分钱,都是销售人员私下把钱放在信封里给他。

潜规则暴露多重管理漏洞

大肆索要好处,袁某和陈某却觉得很正常,因为这是一种潜规则。“这种做法在整个房屋销售的圈子里早已成风,不光是自己公司,其他公司也都是如此。”袁某说。

据袁某交代,他在接手楼盘销售前,整个销售部的绝大部分销售人员都在这么做,这个传统是一批批销售人员“传帮带”传下来的。

“我也想过坚决按照政策,但销售业绩不好就会被人踢走,还不如随波逐流按照风气做,而且我想管也管不住,没人听我的,因为这样侵犯了大多数销售人员的利益。再加上他们的收入大多数也是靠销售奖金,所以我也就随着风气,睁一只眼闭一只眼了,自己也从中拿了不少好处。”袁某说。

屡屡向客户要钱,袁某、陈某和其他销售人员就不担心被举报吗?

“他们深谙买房人的心理。因为通过权衡比较,买房人一般都会觉得花个千把块钱就能得到数十万元的优惠,是占了便宜。这种好事当然越少人知道越好。”申莲凤说,至于销售人员,大家心知肚明各自发财,自然不会傻到举报他人的同时也断了自己的财路。

说“法”　房价信息不透明给暗箱操作提供温床

据江苏省南通市崇川区检察院承办检察官申莲凤介绍,他们在办案中发现,房产公司在定价机制、价格公开、人员管理、监督纠察等多个环节上都存在漏洞和问题,一环扣一环,层层缺位,导致销售队伍漠视规定,私欲膨胀铤而走险。

“定价由个别领导决定,打折也是如此,缺少公信力和监督,容易出现‘乱喊价’现象；价格信息不透明,使得买房人和销售方处于不对称地位,给暗箱操作提供了温床；房产销售行业流动性强,从业人员良莠不齐,房产公司只看业绩而忽视了对销售人员职业道德教育；缺少强力制度和措施约束销售人员行为,出了事顶多开会批评,最多开除,违规成本很小,加剧了销售人员‘干一票就收手’的赌博心理。”申莲凤说。