“现在成都高新区天府大道两侧位置较优的地块基本上已经没有了，但是找准金融产业园区、世界500强总部基地的周边，建商业地产还是很有市场的。”耿嘉（化名）是成都一家项目销售代理公司的经理，他近一年接待了很多到成都天府新区考察的开发商。

近年的成都楼市，要论火爆程度，如果说其在商业地产排名第二，相信没有谁敢称第一。纵观商业地产近几年的发展，实则一直处于快速发展阶段，然而在今年却是实实在在地火了一把，彻头彻尾地成了各大开发商眼中的“香饽饽”。究其最终原因不外乎一句话：“时势造‘商业’”。

耿嘉坦言，业内均承认成都商业地产短期内确实有存量过大的担忧，但开发商都相信仍然能容纳更多的商业地产项目。

五年崛起

曾经，商业项目缺失致“睡城”频现

在成都天府大道南延线，距离成都市中心约15公里的地方，一个全新的金融城正拔地而起。按照2010年底出炉的政府规划，这里将有19座超过200米的高楼，其中天府国际金融中心[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]、成都大魔方、川大无国界、棕榈泉国际中心、美年国际广场等项目均已开工，部分项目已经竣工。

对于成都商业地产的热情在国内外开发商圈子里蔓延，几乎所有知名的开发商在成都都有商业项目，比如大悦城、万象城、万达[简介 最新动态]广场、凯德来福士、花样年[简介 最新动态]、九龙仓、龙湖[简介 最新动态]、新鸿基等。去年成都的商业项目新增数量位居全国首位，在建综合体项目90多个，短期释放的供应量十分庞大。

开发商对成都商业地产的热情来自于两个方面，一是在住宅地产遭到“限价”“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻后，出现了商业地产投资蓬勃的发展势头。而这种发展在2008年汶川地震之后进入了新一轮的快速增长期。二是商业地产开发所带来的丰厚利润回报，不仅让开发商，投资客扎堆涌入这个逐渐升温的市场，也让信托等金融机构“盯上”并助推了商业地产的大体量和繁荣。

成都是中国商业地产行业的一个缩影。

然而，五年前的成都还是另一个样子。“在2007年之前，整个成都还没有一个像样的城市综合体。”四川省商业地产联盟秘书长冉立春回顾道，甚至对于城市综合体的概念都没有一个清晰的认识。

2006年的时候，不论是北京、上海的住宅和商铺的售价，还是成都的住宅和铺面都是“商住倒挂”的，即住宅的售价是远高于写字楼和部分商铺的。到2008年开始全球金融风暴，开发商为了解决占压资金问题，只能将手中的存量商铺让利销售，这种倒挂更加显现。

曾经，作为投资经营性质的商业地产并不受政策眷顾，投资市场对其也没有热烈地追捧，“作为经营性的物业，不仅在交易过程中商业地产需缴纳一笔土地增值税，还需缴纳房产税，而且在贷款政策上也受到了诸多限制，首付50%。”成都市一市民伍先生告诉记者，住宅在国内扩大内需的政策环境下，其实在很长一段时期是受到政策眷顾的，不仅首付只要二至三成，而且在利率上还有优惠，并且各种税收也很少波及。加上地方政府长期以来对商业网点布局的忽视，在各地均有大量住宅项目集中上马，但商业项目缺失导致“睡城”频现。

房贷新政

住宅投资被“限”，“商业”吸引力渐显

从2007年起，全国的商业项目开发获得了相较于住宅项目更好一些的政策空间。商业项目的开发也开始为城市商业规划“补课”。

随着政策的变化，限贷、限购等政策对住宅项目进行严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面加速改写，这进一步加大了商业地产的升值空间，二、三线城市的商铺市场就呈现出了巨大商机。特别是国家不断推出的刺激内需政策，也进一步提升许多城市的商业活跃度，给当地的商业地产带来机会。

“在住宅地产受到限制时，商业地产则是不受贷款套数限制，三套以上商铺仍然可以贷款……”某商业银行四川省分行的相关负责人告诉记者，2007年以前，“商改住”的40年产权的房屋形态尚处于市场萌芽阶段，供需都较少。随着限购、限贷政策的出现，许多二类住宅用地中都加大了商业指标或者在商业用地中明确规定了兼容的公寓指标，因此在市场难以消化更多商业指标的情况下，开发商大多选择发展操作方式灵活、投资回收快的商务公寓。