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购二手房之前多探虚实当心交易中暗藏隐患（2）

扫描到手机置家二手房来源：北京晚报发布日期：2012-11-29 11:52 字号：T|T

摘要：二手房交易日渐活跃，但二手房交易过程中不少隐患也不断出现，甚至可谓防不慎防。

隐患

卖房人还有其他共有权人

张女士与李先生婚后共同购买了一套房屋，该房屋登记在李先生名下。后张女士去世，李先生在未征得张女士其他继承人同意的情况下，就以李先生自己的名义，通过中介，与急于买房结婚的王某签订了房屋买卖协议，将房屋出售给王某。

此时，张女士的其他继承人发现了李先生的行为，并以共有人的身份起诉，主张其享有共有人的优先购买权，请求法院确认李先生与王某签订的买卖合同无效。最终，在李先生与继承人之间无休止的诉讼中，王某被迫选择放弃购买该房屋。

法官释法陈昶屹法官说，这类案件主要是共有人或承租人行使优先购买权，或者提起优先购买权之诉，要求否认买卖合同效力，使房屋购买人可能无法完成购买的情形。优先购买权，是指特定人依据法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。

优先购买权包括“共有人的优先购买权”、“承租人的优先购买权”及约定情形的优先购买权等。陈昶屹认为，优先购买权由于缺乏公示性，往往隐而不露，到关键时刻出现就可能反转局面，使购房者稍有不慎，就可能陷入合同效力之争或房屋权属之争。甚至可能因为侵害他人的优先购买权，而使得房屋买卖合同被认定无效，到手的房屋又可能归属他人。

提示在买房时，应当对卖房人的大致身份关系有所了解，了解清楚卖房人是否还有其他房产共有权人。

隐患

搬进后才发现的隐性瑕疵

去年冬天，陈先生买下某小区刘某的一套二手房，今年夏天，房子装修后搬进了新居。然而，入住后他才发现：房屋的中央制冷空调噪声震动很大，他和家人根本无法正常居住！刘某正是在冬天的掩护下才将该有瑕疵的房屋成功卖给了他。陈先生已向卖房人提起诉讼。

法官释法陈昶屹法官认为，我国《合同法》规定了“质量瑕疵担保责任”，即出卖人在出卖房屋时应当保证房屋不存在会影响正常使用的质量瑕疵存在，如果存在这样的瑕疵，买受人可以选择包括退房在内的违约责任方式，但是像陈某一样，房屋的很多隐蔽瑕疵可能只有在长期使用时才能发现，而在发现瑕疵时却可能无法找到卖房人主张权利。

提示买房人在购买二手房时，特别是使用年限较长的房屋，买房人应当对小区进行相对全面的了解，比如向小区其他房屋业主及小区业主论坛了解小区房屋的质量状况以及出现的常见问题等等情况，这样可以对房屋可能存在的隐性瑕疵有更多甄别机会，避免日后出现问题时增加维权的难度。