购二手房之前多探虚实 当心交易中暗藏隐患

扫描到手机 置家二手房 来源：北京晚报 发布日期：2012-11-29 11:52 字号：T|T

摘要：二手房交易日渐活跃，但二手房交易过程中不少隐患也不断出现，甚至可谓防不慎防。

当前，在中央楼市调控政策仍持续严控房价上涨趋势之际，原先冷清的楼市在全国各地也开始逐渐回暖，不少购房者不断入市购房，其中二手房交易日渐活跃，但二手房交易过程中不少隐患也不断出现，甚至可谓防不慎防。

隐患

买来的房早有租户

王女士通过房屋中介，买下一套190多万元的二手房，等她全额支付了购房款，并办理了房产证之后，却发现自己根本住不进这套房子。原来，房屋里已有了承租人，而且跟原来的房东签了10年的租赁合同！在退给承租人租金及房屋装修费后，她才得以搬进。王女士随后将卖房人告上法院，索赔租金等损失。

法官释法 北京市海淀区法院复兴法庭副庭长陈昶屹说，在实践中，购房者买房时往往只考察卖房者有无产权证，是否属于共有房产，只要买房者的身份及产权没有问题，往往就直接与买房者签订买卖合同，并交付房款，以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知，该房屋可能还有承租人租赁使用。

如果是租赁期限较长的，购房者要么等租期届满之后，才能使用该房屋；要么与承租人协商，达成解除租赁关系的协议，待承租人搬出之后才能入住。

陈昶屹法官认为，实际上，我国《合同法》规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。进一步讲，就是购房者购买了房屋，取得了房屋所有权，也不能在租赁合同期限届满之前，随意将承租人赶出房屋。因此，承租人占有房屋拒不搬出，也是有合同及法律依据的，这就是法谚所说的“买卖不破租赁”规则。承租人可以根据与原房东之间的租赁合同权利，对抗新房东提出的超越原租赁合同义务约定之外的一切要求。

提示 对于购房是用于自住而非投资的买受人而言，在买房时一定要仔细考察房屋的占有使用情况及租赁关系。以免忽视了“隐藏”在买卖合同关系之外的租赁合同关系。

责任编辑：王丹 关键字：买来的房租户手房买卖隐患

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