过去一个季度两次出手整治高房价的香港特区政府，丝毫没有放松对楼市风险的警惕。香港金融管理局（金管局）总裁陈德霖19日甚至语出惊人地称，目前香港楼市风险不比1997年低。

据报道，陈德霖是在出席香港立法会财经事务委员会会议时做出上述表示的。他还对近期同样备受关注的热钱问题做出回应称，境外资金流入香港是正常情况，并非热钱流入，预计境外资金还将继续流入。

“楼市不可能只涨不跌”

由于目前外围量化宽松政策使得利率偏低，加上资金的流入，使得香港的楼价节节攀升。今年8月份和10月份，特区政府曾两度出手，通过提高外地人购房税率、房屋转让税率等手段遏制房价上涨。

对此，陈德霖昨日坦言，楼市确实已成为香港最大风险来源。陈德霖提醒，从来没有只涨不跌的周期，楼价将持续上升的假设是错误的，情况随时可能转变。“即便目前按揭供款比率比1997年低，但楼市涉及的风险不比当年少。”

陈德霖举例说明，目前楼宇按揭息率是2.3%，是历史中低位，如果业主要做一个30年期的按揭，未来息率走势将是上升空间较大。他又假设按揭借款100万港元，还款25年，以2.3%的利息计算，每年还款额4400港元，但以1997年的12%息率水平计算，则还款额逾1万港元，足见息率变化的影响力，所以市民买房要量力而为。

陈德霖透露，经过金管局出招后，目前平均按揭借贷为楼价的55%，远低于2009年9月调控前的64%，反映出市民买楼已多付首期，同时使得银行承担的风险相对减少，同时供款占家庭收入比率亦由41%降至36%，这反映出楼市调控措施的成效。

金管局副总裁阮国恒同一天于立法会表示，港元今年第三季贷款增长为7.5%，低于前两季的9.1%及9.4%，预计港元贷款增长难以保持过去两年的增幅，今年的增长将会显著放缓至个位数，金管局与业界保持紧密联系，提醒银行保持良好信贷风险。

“没有很多热钱入港”

面对不少人质疑是热钱流入导致香港房价上涨，陈德霖对此观点予以同意。但陈德霖同时强调，资金流入香港是正常情况，并没有很多热钱。

陈德霖总结，自今年10月19日起，金管局按照货币发行局机制，前后入市10次，总计卖出322亿港元，买入等值美元，以维持港元汇价稳定。而资金流入主要是外国基金看好香港股市表现，所以买入港元进行投资，而本港企业今年已发行的总值200亿美元外币债券，远高于去年全年的70亿，使得他们需要兑换港元应付偿债需求。

陈德霖预期，资金流入本港的情况仍会持续，但预计流量不及2009年美国推出首轮量化宽松政策时多。陈德霖同时否认资金流入炒作人民币。

值得一提的是，因为资金流入助推香港股市在三季度大涨，金管局昨日公布的外汇基金表现抢眼，上季总投资收益为412亿港元，扭转第二季亏损的情况。其中，股票投资收益最多，为赚237亿港元（其中93亿元来自港股）。

外汇基金是支持香港纸币发行的储备，直接或间接影响港币汇价。此外，外汇基金亦可用于保持香港货币金融体系的稳定健全，以及保持香港的国际金融中心地位。

对于有议员认为联系汇率制度应该改革，陈德霖的态度和其他香港高官态度一样，认为联系汇率制度是合适的。他称，即便香港改为挂钩一篮子货币，货币也会以加权形式，挂钩欧元和日元等主要货币，不过日元也处于极低利息水平，对港元利率并没有什么帮助，同时挂钩一篮子货币后，港元也一样没有自主政策。

外围经济方面，陈德霖指出，香港是完全开放型经济，容易受外围影响。如果财政悬崖的问题不能解决，将使得美国经济明年收缩0.5%。

他指出，仍要观察美联储第三轮量化宽松政策，“美联储日后如何退市，难度十分高。”

早报讯 过去一个季度两次出手整治高房价的香港特区政府，丝毫没有放松对楼市风险的警惕。香港金融管理局（金管局）总裁陈德霖19日甚至语出惊人地称，目前香港楼市风险不比1997年低。

据报道，陈德霖是在出席香港立法会财经事务委员会会议时做出上述表示的。他还对近期同样备受关注的热钱问题做出回应称，境外资金流入香港是正常情况，并非热钱流入，预计境外资金还将继续流入。

“楼市不可能只涨不跌”

由于目前外围量化宽松政策使得利率偏低，加上资金的流入，使得香港的楼价节节攀升。今年8月份和10月份，特区政府曾两度出手，通过提高外地人购房税率、房屋转让税率等手段遏制房价上涨。

对此，陈德霖昨日坦言，楼市确实已成为香港最大风险来源。陈德霖提醒，从来没有只涨不跌的周期，楼价将持续上升的假设是错误的，情况随时可能转变。“即便目前按揭供款比率比1997年低，但楼市涉及的风险不比当年少。”

陈德霖举例说明，目前楼宇按揭息率是2.3%，是历史中低位，如果业主要做一个30年期的按揭，未来息率走势将是上升空间较大。他又假设按揭借款100万港元，还款25年，以2.3%的利息计算，每年还款额4400港元，但以1997年的12%息率水平计算，则还款额逾1万港元，足见息率变化的影响力，所以市民买房要量力而为。

陈德霖透露，经过金管局出招后，目前平均按揭借贷为楼价的55%，远低于2009年9月调控前的64%，反映出市民买楼已多付首期，同时使得银行承担的风险相对减少，同时供款占家庭收入比率亦由41%降至36%，这反映出楼市调控措施的成效。

金管局副总裁阮国恒同一天于立法会表示，港元今年第三季贷款增长为7.5%，低于前两季的9.1%及9.4%，预计港元贷款增长难以保持过去两年的增幅，今年的增长将会显著放缓至个位数，金管局与业界保持紧密联系，提醒银行保持良好信贷风险。

“没有很多热钱入港”

面对不少人质疑是热钱流入导致香港房价上涨，陈德霖对此观点予以同意。但陈德霖同时强调，资金流入香港是正常情况，并没有很多热钱。

陈德霖总结，自今年10月19日起，金管局按照货币发行局机制，前后入市10次，总计卖出322亿港元，买入等值美元，以维持港元汇价稳定。而资金流入主要是外国基金看好香港股市表现，所以买入港元进行投资，而本港企业今年已发行的总值200亿美元外币债券，远高于去年全年的70亿，使得他们需要兑换港元应付偿债需求。

陈德霖预期，资金流入本港的情况仍会持续，但预计流量不及2009年美国推出首轮量化宽松政策时多。陈德霖同时否认资金流入炒作人民币。

值得一提的是，因为资金流入助推香港股市在三季度大涨，金管局昨日公布的外汇基金表现抢眼，上季总投资收益为412亿港元，扭转第二季亏损的情况。其中，股票投资收益最多，为赚237亿港元（其中93亿元来自港股）。

外汇基金是支持香港纸币发行的储备，直接或间接影响港币汇价。此外，外汇基金亦可用于保持香港货币金融体系的稳定健全，以及保持香港的国际金融中心地位。

对于有议员认为联系汇率制度应该改革，陈德霖的态度和其他香港高官态度一样，认为联系汇率制度是合适的。他称，即便香港改为挂钩一篮子货币，货币也会以加权形式，挂钩欧元和日元等主要货币，不过日元也处于极低利息水平，对港元利率并没有什么帮助，同时挂钩一篮子货币后，港元也一样没有自主政策。

外围经济方面，陈德霖指出，香港是完全开放型经济，容易受外围影响。如果财政悬崖的问题不能解决，将使得美国经济明年收缩0.5%。

他指出，仍要观察美联储第三轮量化宽松政策，“美联储日后如何退市，难度十分高。”