一对美籍华人夫妇，2007年买下海口西海岸一套价值226万多元的房子，然而入住后开发商至今还没办好房产证。今年4月，这对年近六旬的夫妇向海南仲裁委员会申请仲裁，认为合同中约定总房款0.2%的违约金过低，与按银行规定的金融机构逾期贷款违约金利息标准所计算的损失相差170倍，要求开发商赔偿逾期办证违约金76万元。日前，海南仲裁委作出裁决，裁定开发商向买方支付逾期办理产权登记违约金4500多元。

美籍华人海口购房，逾期4年没有办好房产证

年近六旬的黄康、师琴夫妇是美籍华人，五年前在海口买了一套海景房，可至今没拿到房产证，黄康夫妇无奈只得将开发商告上法庭。

2007年11月30日，黄康夫妇与海口富×房地产开发有限公司签了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的海口阳光西海岸小区的一套房屋，建筑面积约为283平方米，总价款226万多元。

双方约定，开发商应在2008年5月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付黄康夫妇使用。开发商应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄康夫妇不退房，开发商按已付房价款的0.2%向买方支付违约金。

合同签订后，2007年12月27日，黄康夫妇付清了全部房款226万多元，开发商也依约交房。黄康夫妇接房后装修并入住。

然而，黄康夫妇入住房屋后，开发商却并未按合同约定，将办理权属登记需由其提供的材料报送产权登记机关备案，导致他们至今没有取得该房的房产证。今年4月，夫妇无奈之下俩向海南仲裁委员会申请仲裁。

业主：约定违约金明显过低，要求付违约金76万

黄康夫妇申请将合同约定的“出卖人按已付房款价款0.2%向买受人支付违约金”调整为“出卖人按已付房价款总额为基数参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准向买受人支付违约金”。开发商支付逾期办证违约金，自2008年9月1日计暂计至2012年4月13日，总计76万元。

庭审中，黄康夫妇称，按照最高法司法解释规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款违约金利息的标准计算，则开发商应付76万元。如根据合同约定，按已付房款0.2%计算违约金，则为4500多元。他们的实际损失和约定的违约金，相差170倍，违约金明显过低。

被申请人富×地产辩称，双方的合同约定未违反法律和行政的强制性规定，合法有效，应按合同约定违约金履行。买方未造成实际的经济损失，也未提供证据办证迟延造成的实际损失。本案不适用合同中对逾期办证违约金或损失难以确定，应按合同确定违约金。

裁决：开发商赔偿4500多元；业主：将继续维权

海南仲裁委员会认为，本案争议的焦点是，可否“将合同中的‘出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金’调整为‘出卖人按已付房价款总额为基数参照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准向买受人支付违约金’。”

该委认为，根据《合同法》“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，请求增加违约金一方的业主，应对因开发商未按约定期限将需其提供的资料报产权登记机关备案造成的实际损失承担举证责任，以证明约定违约金低于申请人实际损失。黄康夫妇与开发商在合同中对相关违约金已作明确约定，并不存在没有约定违约金或损失数额难以确定的情形，因此，不能适用“以已付总房款为基数按人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算其实际损失，并以此证明申请人实际损失高于合同约定的违约金”的规定。违约金应以总房款的0.2%计算。

日前，海南仲裁委员会作出裁决，要求开发商富×地产支付黄康、师琴违约金4526元。对该裁决，黄康、师琴表示不服，考虑继续维权。黄康夫妇称，海南仲裁委员会的裁决有失公正，在现实中，正是因为违约金过低，才使得开发商违约行为频发，而有关法律机构，却并没有很好地保护买房者的利益。他们希冀通过维权，使经济行为更健康，经济秩序更好。(文中人物为化名)

律师点评

逾期办证违约金约定“过低”可分两种情况处理

海南广哲律师事务所陈达虎律师认为，法律对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定比较明确，当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。

如认为逾期办证的违约金约定过低，可分两种情况对待：

一方面，如买房人能够举证证明逾期办证损失，可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。依据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第28条的规定，在逾期办证违约金约定过低的情况下，买房人有权根据自己的实际损失情况，要求增加违约金。

另一方面，买房人实际损失难以确定的情况下，违约金的计算，建议参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

本案中，购房者在签订合同的过程中，并未发现并指出开发商约定的违约金明显过低，因此在此后的维权中非常被动。建议业主签约购房时，一定要提前咨询专业法律人士，以免在发生纠纷时陷入困境。