开发商无力支付37亿出让金未获预售证

义乌此类问题频发

地方政府被疑“托市”

全国地王的“现代城”住宅项目已经开始施工销售。 

去年8月，浙江金华义乌市产生住宅用地全国总价地王。但该地块的出让金目前已逾期，迄今拖欠37.1亿元。但开发商义乌市现代房地产开发有限公司（下简称现代房产）却自6月进场施工，建筑已出地面1层。

记者昨天从义乌市国土资源局获悉，包括全国地王在内，义乌至少有4块地存在同样情况，共拖欠出让金60多亿元。

这些项目虽然没有取得预售证，也未缴清土地出让金，但已开始销售，且进场施工，有些项目甚至已结顶。眼皮底下的违规行为，并未被国土、建设等部门制止。再加上今年以来，义乌限购政策因到期未出新政致“真空”7个月等情况，此次土地违规现象的集中出现，被疑为地方政府默认开发商违规，意图托市。

“开工是想压缩成本”

未获得预售证的楼盘，不能进行销售备案，存在一房多卖的危险；开发商出售这样的项目，是在进行违法交易，所以跟购房者签订的购房协议也不受法律保护

去年8月11日，经过2小时251轮竞价，现代房产竞得义乌市区宅地“中心区07、08”地块，规划总建筑面积47.2万平方米。该地块以72.19亿元的成交价高出起拍价1倍有余，成为当时住宅用地全国总价之王。

10余天后，现代房产在报纸上刊登整版广告，“中心区07、08”地块被定义为“现代城”住宅项目。神奇的是，去年8月底，离拿地不到20天，记者在现代房产销售展示中心暗访发现，现代城在以2.88万元/平方米的均价销售，若一次性付款，还可享受较大优惠。然而，当时该地块连出让金的首付款都未缴纳，迄今都未取得预售许可证。按规定，50%的首付款必须在出让40天内支付，1年内付清尾款；然后才可能交付土地，供现代房产开发。

早报记者日前在现代城工地看到，139509平方米的土地被分成A、B、C、D等片区建设，建筑体分为地下2层，地上30余层，目前已出地面1层，预计2014年竣工。现代房产办公室主任吴晓庆昨天告诉早报记者，现代城土地出让金已逾期，尚有37.1亿元未支付。目前公司资金紧张，暂时无力支付，但会尽快缴清土地出让金。提前开工，也是想压缩成本。希望楼市回暖，尽快回笼资金。

浙江浙联律师事务所主任戴和平表示，未获得预售证的楼盘，不能进行销售备案，存在一房多卖的危险；开发商出售这样的项目，是在进行违法交易，所以跟购房者签订的购房协议也不受法律保护，一旦土地因出让金逾期等问题被收回，购房者的利益将受损。

“亏本售房回笼资金”

义乌市国土局称此前义乌从未出现土地出让金拖欠现象，近期集中爆发，缘于宏观调控下，楼市转冷，开发商资金回笼艰难，以及开发商对楼市前景判断失误等所致

2010-2011年，义乌房地产市场较热，住宅、商住用地热销，接连拍出高价，如2010年12月，城区北门街12号地块经700多次举牌，以241.8%的溢价率成交，3.5万元/平方米的楼面价成为义乌历史新高。

早报记者从义乌市国土局获悉，拖欠土地出让金的4块土地均为2010-2011年竞得的住宅、商住用地，除现代城和北门街12号地块外，还有同为现代房产以24.6亿元竞得的后宅商业配套中心地块（现为“城北商业中心”项目），义乌中厦房地产公司以10.97亿元竞得中兴商业地块（现为“中厦国际广场”项目）。这些项目大多只支付一半出让金。其中现代房产的两块地，共拖欠近50亿元；中兴商业地块的出让金早在去年8月便应付清。

据了解，4个项目均存在违规销售和施工，如至去年12月到期，但仍拖欠9亿元土地款的北门街12号地块，被开发商义乌都市房地产开发有限公司打造成高端住宅“都市·中央公馆”。销售人员告诉早报记者，建筑已经结顶，底层为商铺，往上均为住宅，目前在售均价4.1万元/平方米，一次性付款可享受8.5折，即3.49万元。项目暂时未取得预售证，购房只要先期支付200万元，便可购买意向户型，开发商会提供发票和盖有财务章的协议，至年底领出预售证后签署正式购房合同。

义乌市国土局副局长虞铁民表示，此前义乌从未出现土地出让金拖欠现象，近期集中爆发，主要是宏观调控下，楼市转冷，开发商资金回笼艰难，以及开发商对楼市前景判断失误等所致。

业内人士表示，“都市·中央公馆”的楼面价3.5万元/平方米，房屋保本售价应不低于5万元/平方米，显然开发商是在亏本卖房。其目的跟其他3块地违规售房一样，是想尽快回笼资金，支付土地出让金，尽快把楼造起来，兑现当初卖房契约。“总不能卷钱跑人吧！”

疑为地方政府“默认”

此次土地违规现象的集中爆发，同样被部分人士怀疑为政府的默认，以致开发商可以先行施工，并在未取得预售证的情况下违规销售

去年下半年，义乌楼市迅速入冬，成交量和交易价格直线下滑，其寒意绵延至今。近几个月，虽然杭州、宁波等浙江城市楼市开始回暖，交易量急速增长。“但义乌仍然不好，很多楼盘滞销。”现代房产办公室主任吴晓庆表示。今年，义乌城区出让了约30宗土地，基本为工业、商服（金融）用地，没有一宗住宅用地。

去年3月，义乌出台地方版限购令《关于进一步贯彻落实房地产市场调控政策的实施意见》，并注明限购政策有效期至去年12月31日。但到期后并未延期，今年1-7月，义乌处于限购“真空”状态，引起全国关注，被指政府托市。此次土地违规现象的集中爆发，同样被部分人士怀疑为政府的默认，以致开发商可以先行施工，并在未取得预售证的情况下违规销售。

虞铁民在接受早报记者采访时表示，市国土局对逾期土地均进行过电话和书面催缴，目前没有有效办法回收拖欠的出让金。至于是否会回收逾期土地，他避而不谈，只表示按土地出让合同处理，但对合同中关于出让金逾期的处理规定，则表示“记不清楚了”。

业内人士表示，房地产市场冷清，项目难以转手，政府若收回出让金逾期土地，或会令其中的购房者不安。在此矛盾下，静候市场转暖，回笼资金，在缴清出让金的同时，实现楼房竣工交付，或为严酷现实下的一种无奈。