调控之下半年来的楼市真相和趋势

——对上半年楼市回顾和和走势预测

扫描到手机 置家访谈 来源：置家网 发布日期：2012-07-12 11:41 字号：T|T

摘要：上半年，舌尖上的楼市调控，引来楼市回暖迷雾的“真假之辩”。那么，当前市场环境下的市场形势及房企应对策略到底应该如何？

石家庄市房地产研究中心特邀研究员 杨凤斌 独家

卓达集团石家庄销售总公司副总经理杨凤斌

石家庄市房地产研究中心特邀研究员 杨凤斌 独家供稿

上半年，舌尖上的楼市调控，引来楼市回暖迷雾的“真假之辩”。那么，当前市场环境下的市场形势及房企应对策略到底应该如何？

一、关于上半年整体房地产市场情况

1、政策层面

严厉房调见底已成共识。限购、开发贷限制等，存在调整的可能。不过，政治主导的房调政策难以实现大幅回暖。而对放松房调的力度也不能予以太高的预期，因为能够放松改善性需求，已经是政策放松的极限。预计未来在“改善性需求”政策放行的可能性大。

2、销售情况

5月份，大中城市中，仅4个城市成交环比下跌，其余城市成交基本全线上涨。伴随政策和资金环境的回暖，预计房地产销售的回暖是可持续的。

2012年品牌房企新推货量计划安排主要集中于5-9月份，6月品牌房企均加大推货量。

3、土地市场情况

进入5月和6月之后，土地市场略有回暖。近期，土地购置面积和土地成交价款的降幅均有所缩小，预示着土地市场有底部企稳的迹象。

值得关注的是，新开工面积的下行，在房地产供需矛盾突出的调控重点区域经济发达城市更加突出。

“弱二线城市”及“三四线城市”进入供应增加与市场下调的重叠期。由于金融危机后的刺激政策，2010年土地市场活跃，当前这些城市供应进入高位。

4、资金情况

行业资金链仍未得缓解，对部分房企而言，短期内降价压力没有消除。开发贷的政策回暖，预计还需要1-2个月的时间。

5、融资情况

2012年房地产信贷的收紧，实质性推动了房地产多元化融资的推进，但受国内金融环境的制约，实际成效有限。从发展的可行性角度，未来在地价具有优惠空间的复合地产领域，高资金成本的基金、信托具有契合点。

6、行业转型趋势

住宅市场继续去杠杆化。但资金杠杆、土地杠杆仍是行业盈利模式的核心。未来房企盈利的杠杆，将从早前的市场环境分享，改变为企业主动获取机遇的运营能力——转型复合地产。

二、2012年上半年石市房地产市场基本情况

1、市场供应情况

2012年上半年石家庄市商品房市场上市供应批准预售证共57个，供应预售面积约205万平方米，其中住宅供应预售面积为139.3791万平方米，商业用房供应预售面积为50.0848万平方米，住宅占比为68%，商业占比为32%。今年上半年批准的预售证数量是去年同期的三倍，面积却是去年同期的75.5%，由此可见开发商推盘态度之谨慎。预计下半年各项目仍会少量多次推盘，试探不同时期的市场接受度，如从目前市场利好反应来看，下半年项目推盘量或将加大。

2、价格走势情况

根据对本地新建商品住宅销售价格的实时跟踪，2012年上半年价格走势呈现倒“V”型，在3月份达到价格顶峰，6月份市场均价跌破6400元/㎡，成为上半年最低点。从下跌幅度来看，从3月至6月逐渐收窄，预计后半年有止跌趋向。

责任编辑：王云莎 关键字：调控楼市趋势预测

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