前言：2012年第一季度的楼市可谓如履薄冰，在两会“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”的舆论中，楼市调控陷入收紧预期。2012年一季度的石家庄楼市曾有过回暖迹象，但传统的“小阳春”却没有像往年一样到来；商业地产活跃、住宅地产冷清、刚需置业蠢蠢欲动是一季度石家庄楼市的真实写照。

    2012年初，楼市产品定位得到了刚需和调控的双重考验，在此形势下，合理的产品设计、用户体验和高性价比成为开发商制胜的法宝。

一、2012年第一季度石家庄房地产市场商品房上市量报告。

    2012年第一季度，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计28个，供应预售面积为52.17万?，与2011年同期相比，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨8%，供应预售面积下跌61%。

    1、2012年第一季度石家庄住宅上市量情况。

    2012年第一季度，石家庄房地产市场住宅供应批准预售证12个；供应预售面积为31.33万?，与去年同期相比下跌67%；批准预售套数共计2744套，与去年同期相比下跌68%。

    2、2012年第一季度石家庄商业营业用房上市量情况。

    2012年第一季度，石家庄市区商业营业用房上市供应批准预售证6个；供应预售面积10.45万?，与去年同期相比下跌56%。

图一：2011年1月—2012年3月石家庄商品房、住宅上市面积折线图

    由图一可以看出，2012年第一季度，石家庄市商品房总批准预售面积为52.17万?，与2011年第一季度133.43万?的总量相比，下滑幅度明显。随着调控预期不断加强，市场观望态势持续弥漫，需求量大打折扣，购房者购买积极性不高，刚性需求购房者虽然蠢蠢欲动，但是大部分仍处于观望期；购房者出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。

    上市量的减少势必会导致供应量减少，从而造成可售房源相对紧张，根据市场规律，当某种商品处于供小于求的局面时，就是价格上涨的预期出现之信号。

图二：2011年1月—2012年3月石家庄商业营业用房上市面积折线图

    值得一提的是，2012年一季度前两个月商业营业用房供应预售面积仅为1.43万?，而三月份一个月的商业营业用房供应面积就达到了9.02万?，在住宅市场普遍遇冷的大背景下，商业营业用房的上市量达到了一个小井喷，或许意味着今年的“小阳春”将以商业地产为“领头羊”。

二、2012年第一季度石家庄房地产市场商品房交易报告。

    2012年第一季度，石家庄商品房市场累计成交套数为4499套，总成交面积为54.1559万?。与去年同期相比，成交套数下跌60%，成交面积下跌57.4%。

    1、2012年第一季度石家庄住宅市场交易情况。

    2012年第一季度，石家庄商品房市场住宅类项目成交41.5147万?，同比下跌55.22%，其中非普通住宅19.593万?，普通住宅21.9219万?；住宅类项目成交3352套，同比下跌59.17%，其中非普通住宅1279套，普通住宅2073套。

    2、2012年第一季度石家庄商业营业用房交易情况。

    2012年第一季度，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交面积为5.0876万?，同比下跌30.68%；成交347套，同比下跌42.45%。

图三：2011年1月—2012年3月石家庄商品房、住宅成交面积折线图

    由图三分析可见，2012年第一季度，石家庄全市商品房成交量在跌至低谷后开始有所回暖，这也是2011年11月以来持续四个月出现下滑后首度回暖，虽然与2011年同期相比不可同日而语，但是也成为今年石家庄房地产市场开始活跃的一个信号。

图四：2012年第一季度石家庄房地产市场商品房成交套数比例图

图五：2012年第一季度石家庄房地产市场商品房成交面积比例图

    从产品成交类型来看，住宅成交仍旧占据了商品房市场的主导地位，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的半壁江山，其次是非普通住宅。在观望持续了整个冬天后，刚性需求消费者开始试探性的出手；受金融信贷政策释放贷款资金的信号影响，商业地产整体成交也开始有所起色。

三、2012年第一季度石家庄房地产市场成交价格报告。

    2012年第一季度，石家庄商品房市场成交均价为5997元/?。与去年同期相比，成交均价上涨约17%；与2011年平均成交价格相比，微涨0.46%。

    1、2012年第一季度石家庄住宅市场成交价格情况。

    2012年第一季度，石家庄商品房市场住宅成交均价为4965元/?。与去年同期相比上涨4%；与2011年平均住宅成交价格相比下跌4%。

    2、2012年第一季度石家庄商业营业用房市场成交价格情况。

    2012年第一季度，石家庄商品房市场商业营业用房成交均价为14803元/?。与去年同期相比上涨63%；与2011年平均商业营业用房成交价格相比，上涨15%。

图六：2011年1月~2012年3月石家庄商品房市场成交价格走势图

    从图六中可以看出， 2012年第一季度商品房成交均价整体呈现下滑的态势。商业营业用房虽在2月有小幅上扬，仍难带动整个商品房市场成交价格提升；住宅产品价格与商品房总体价格走势基本吻合，从另一方面体现了住宅产品在整个房地产市场中所占权重。

    2012年一季度，石家庄商品房成交价格整体下滑，住宅成交均价已经回落至5000元边界之下。住宅类产品成交价格同比涨幅回落，环比价格回落，可见国家房地产调控政策之效果已在我市房地产市场显现出来，调控重点集中在住宅领域。调控之下，一方面，投机、投资性资金从住宅市场撤离，刚需客群观望情绪弥漫；另一方面，开发商在冷市之下为促进成交量打折促销、尾盘销售，都是2012年第一季度楼市价格下滑的原因所在。

    商业类产品成交价格在2012年一季度同比、环比均有上涨，2月成交价格达历史高点，反映出商业地产在政府加强房地产市场调控，持续限购的大环境下，迎来良好发展时机，部分投资性资金涌入商业地产市场。同时，还应注意到2012年2-3月商业地产价格有所回落，受房地产调控政策持续收紧的影响，应谨防住宅购买者的观望心理扩散至商业地产领域。在此，也提醒开发商注意推盘策略的调整。

    面对当前市场情况，建议广大消费者尤其是刚需购房者，可以多加留意市场上尾房销售及部分打折优惠的楼盘，在认准开发商信誉和房屋质量的前提下，可以考虑出手，业内人士普遍认为，当前已经是近几年合适出手的较佳时机；而手中资金充裕的投资者，可将目光转向商业地产领域。