前言：2012年第一季度的楼市可谓如履薄冰，在两会“房价远未回归到合理价位，调控不能放松”的论调中，楼市调控陷入收紧预期。2012年一季度的石家庄楼市曾有过回暖迹象，但传统的“小阳春”却没有像往年一样到来；商业地产活跃、住宅地产相对冷清、刚需置业蠢蠢欲动是一季度石家庄楼市的真实写照。

    2012年初，楼市产品定位得到了刚需和调控的双重考验，在此形势下，合理的产品设计、用户体验和高性价比成为开发商制胜的法宝。 

一、2012年1~3月石家庄房地产市场商品房上市量报告。

    2012年1~3月，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证共计28个，供应预售面积为52.17万?，其中住宅供应预售面积为31.33万?，商业营业用房供应预售面积为10.45万?。与2011年同期相比，石家庄市区商品房市场上市供应批准预售证数上涨8%，供应预售面积下跌61%。

    2012年1~3月，石家庄住宅批准预售套数共计2744套，同比下跌68%。

    2012年第一季度，石家庄市商品房总批准预售面积为52.17万?，与2011年第一季度133.43万?的总量相比，下滑幅度明显。随着调控的进一步加强，市场观望态势持续弥漫，市场需求量降低，购房者购买积极性不高，进而影响开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。

    值得一提的是，2012年一季度前两个月商业营业用房供应预售面积仅为1.43万?，而三月份一个月的商业营业用房供应面积就达到了9.02万?，在住宅市场普遍遇冷的大背景下，商业营业用房的上市量达到了一个小井喷，或许意味着今年的“小阳春”将以商业地产为“领头羊”。 

    1、2012年3月石家庄住宅上市量情况。

    2012年3月，石家庄市区商品房市场上市供应住宅类项目批准预售证4个，均为商品住房类，同比下降33%；批准预售面积5.64万?，同比下降76%；批准预售共计382套，同比下跌92%。

图一：2011年4月~2012年3月（一年周期内）石家庄商品房上市面积折线图

图二：2011年4月~2012年3月（一年周期内）石家庄住宅上市套数折线图

    2、2012年3月石家庄商业营业用房上市量情况。

    2012年3月，石家庄市区商业营业用房上市供应批准预售证2个，同比涨幅翻番；批准预售面积9.02万?，同比上涨94%。

    由图一、图二可以看出，2012年第一季度，石家庄商品房市场上市量整体跌入低谷，随着调控预期不断加强，需求量大打折扣，购房者购买积极性不高，刚性需求购房者虽然蠢蠢欲动，但是大部分仍处于观望期；购房者出手购房的速度减缓，这也影响到开发商被动减少推盘量，因而造成了上市量明显减少的现象。

    上市量的减少势必会导致供应量减少，从而造成可售房源相对紧张，根据市场规律，当某种商品处于供小于求的局面时，就是价格上涨的预期出现之信号。

二、2012年1~3月石家庄房地产市场商品房交易报告。
    2012年1~3月，石家庄商品房市场累计成交套数为4426套，总成交面积为52.9489万?。与2011年同期相比，成交套数下跌60%，成交面积下跌56%。

图三：2011年4月~2012年3月（一年周期内）石家庄商品房成交套数走势图

    2012年3月，石家庄商品房市场成交1953套，成交面积22.0913万?；成交套数环比上涨80%，成交面积环比上涨55%；

    1、2012年3月石家庄住宅市场交易情况。

    2012年3月，石家庄商品房市场住宅类项目成交1497套，其中非普通住宅553套，普通住宅944套；住宅类项目成交17.7430万?，其中非普通住宅8.0191万?，普通住宅9.7239万?。

    2、2012年3月石家庄商业营业用房交易情况。

    2012年3月，石家庄商品房市场商业营业用房项目成交137套；成交面积为1.6013万?。

图四：2012年3月石家庄房地产市场商品房成交套数比例图 

图五：2012年3月石家庄房地产市场商品房成交面积比例图

图六：2012年3月石家庄房地产市场商品房成交金额比例图

    由图三~图六综合分析可知，2012年3月，石家庄全市商品房成交量开始抬头，这也是2011年11月以来持续四个月出现下滑后首度回暖，虽然与2011年同期相比不可同日而语，但是也成为今年石家庄房地产市场开始活跃的一个信号；从产品成交来看，住宅成交仍旧占据了商品房市场的主导地位，普通住宅成交套数接近整体楼市成交的半壁江山。在观望持续了整个冬天后，刚性需求消费者开始试探性的出手；受金融信贷政策释放贷款资金的信号影响，商业地产整体成交也开始有所起色。

三、2012年1~3月石家庄房地产市场成交价格报告。
    2012年1~3月，石家庄商品房市场成交均价为5997元/?。与2011年同期相比，成交均价上涨约9%，与2011年平均成交价格相比，微涨0.46%。

    2012年3月，石家庄商品房市场成交均价为5525元/?，同比上涨7%，环比下降18%，与2011年平均成交均价相比，下降7%。

    1、2012年3月石家庄住宅市场成交价格情况。

    2012年1~3月，石家庄商品房市场住宅成交均价为4965元/?；

    2012年3月，石家庄商品房市场住宅成交均价为5070元/?；同比上涨16%，环比下降7%，与2011年同类成交均价相比下降2%。

    2、2012年3月石家庄商业营业用房市场成交价格情况。

    2012年1~3月，石家庄商品房市场商业营业用房成交均价为14803元/?；

    2012年3月，石家庄商品房市场商业营业用房成交均价为12881元/?；同比上涨55%，环比下降23%，与2011年同类成交均价相比微降0.3%。

图七：2011年4月~2012年3月（一年周期内）石家庄商品房市场成交价格走势图

    从图七中可以看出，2012年3月商业地产和住宅项目成交价格都出现了下滑，从而造成2012年第一季度楼市整体呈现下降态势。2012年3月，石家庄商品房成交价格整体下滑，住宅成交均价已经回落至5000元边界。调控之下，一方面，投机、投资性资金从住宅市场撤离；另一方面，开发商在冷市之下减少推盘量、打折促销，都是3月楼市价格下滑的原因所在。

    在此也建议广大消费者尤其是刚需购房者，当前市场部分楼盘或尾房推出打折优惠，并且力度很大，在认准开发商资质、信誉和房屋质量的前提下，可以考虑出手，业内人士普遍认为，当前已经是近几年合适出手的较佳时机。