城里人买小产权房的法律分析

　　(一)小产权房不是法律概念

我国法律并没有规定小产权房，“小产权房”只是一个民间的说法，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。

民间上所说的小产权房指的是建在农村集体所有土地上的房子，主要是公寓型楼房。

近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买，由此，与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。我们如果通过案例来研究小产权房的问题，就会发现一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇;而在能否成为小产权房主的过程中，是否具有小产权房所在农村集体经济组织成员的身份是个至关重要的问题。

　(二)案例简述

2005年12月，王某强所在的村进行旧村改造，村委会跟王某强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。随后，王某强得到两套二居室楼房。

王某强妻子曾经的同事孙林(化名)，听说王某强拆迁得了两套房子，就与王某强协商购买其中的一套。王某强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。

虽然王某强是农村户口，孙林是城镇户口，但王某强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王某强卖房的事情也表示不予干涉。

2006年1月，王某强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：王某强为原房屋产权人(小产权)。经双方协商，产权人王某强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。本房屋的出售价格为135000元。本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。随后，王某强与孙林履行了该合同，房款两清。

房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。

2008年4月，王某强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。

孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕;经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。孙林辩称：“王某强是受利益驱动才起诉我。法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。我保留进一步追究王某强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。”

　(三)庭审解读

庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。王某强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。现在，租房的人都不交房租了。”

　自愿买卖小产权房被法院认可

　　法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王某强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房;对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。王某强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。在此情况下，王某强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王某强的诉讼请求。