在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题探讨
扫描到手机 房屋装修 来源:置家网 发布日期:2015-03-04 17:33 字号:T|T
摘要:对于在农村集体土地上所建(广义上的)商品房,如前所述,我们认为不适用《解释》。但由于该类房屋买卖的纠纷数量较大,目前已经成为法院审理房屋买卖案件中的焦点问题,如果处理不好也容易引起社会不稳定,因此有必要就该类房屋买卖的有关法律问题进行分析。审理此类房屋买卖过程中,分歧最大的买卖合同的效力问题
对于在农村集体土地上所建(广义上的)商品房,如前所述,我们认为不适用《解释》。但由于该类房屋买卖的纠纷数量较大,目前已经成为法院审理房屋买卖案件中的焦点问题,如果处理不好也容易引起社会不稳定,因此有必要就该类房屋买卖的有关法律问题进行分析。审理此类房屋买卖过程中,分歧最大的买卖合同的效力问题。目前,存在两种截然不同的观点。
一种观点认为,此类合同无效,理由有二。其一,因违反法律的强制性规定而无效。由于我国对于不动产的移转采房地一体主义,而《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,根据《合同法》第五十二条第五项的规定,该合同无效。其二,因合同标的不能而无效。由于该类房屋无法办理房屋产权移转登记,故因标的不能而无效。
另一种观点认为,该类合同有效。因为从《土地管理法》的立法目的来考虑,确认合同有效,并不影响该法旨在保护耕地总量,防止耕地减少的立法目的,且能有效的改善农民自身居住条件,改善城市低收入家庭的居住条件,更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定,基于利益衡量,应认定合同有效。
我们认为,认定合同有效,虽然体现了合同法鼓励交易之立法精神,亦符合未来立法的发展趋势,但也不能一概而论。应结合当事人的诉讼请求,从保护买受人的利益出发进行判断。在买受人要求出卖人承担违约责任时,一般不否认合同的效力。
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