文/图 本报记者 李小白

近年来，房地产市场主打改善型住房产品，不少房企积极探索打造高品质住宅，将科技智能化与服务人文化相互交融，高质量呈现低密度社区环境，构筑高舒适度的生活情境体验，推行“安全、舒适、绿色、智慧”的住房供给理念，不断提升住房品质和服务质量。业内人士认为，今年石家庄楼市将加大市场分化，从刚需向改善转变的高质量住宅项目不断涌现，未来将给购房者提供越来越多的“好房子”。

市场观察

以“好房子”理念打造改善型住房产品

改善型住房是指为了满足居民对居住环境和生活品质的提升需求而设计的住宅类型。这类住宅通常针对已经拥有一套或多套住房的家庭，他们希望通过换购住房或购买第二居所等方式来改善自己的居住条件。

随着时代的发展和生活水平的提升，人们对居住品质的追求也随之晋升，房企对开发理念不断优化创新，楼市已步入改善型的高品质住宅时代，以旧换新，以小换大，提升居住品质的市场购房倾向已经形成态势。业内人士指出，石家庄随着城市更新的不断推进，住宅产品的不断升级，在当前房地产的市场消费中，改善型住房产品逐渐成为市场购买的主角。

从石家庄整体楼市来看，市场已经从单一化向多元化发展，目前新开发的住宅项目，多以高品质产品呈现，高质量打造的住宅项目逐步成为市场份额的主流。今年石家庄楼市将加大市场分化，从刚需向改善转变的高质量住宅产品项目不断入市，给整个市场带来了新的活力，也为购房者提供更多的选择空间。

石家庄的高品质住宅项目相继呈现，显示着改善型需求的市场高增长期已经到来。随着楼市利好政策的出台与实施，购房者换房需求将持续释放，需求量随之加大，石家庄房地产市场也将进一步提升产品品质，房企产品推行“安全、舒适、绿色、智慧”的供给理念，不断提升住房品质和服务质量，趋向于多元化高质量发展。同时，房企在打造改善型住房产品的同时，将更加注重对生活品质和产品质量的追求。

业内人士表示，石家庄改善型住房产品的涌现有多方面的因素：一是住房需求变化的结果，随着房地产市场20多年的高速发展，人们的居住需求已经从“有房住”发展到“住好房”的新阶段；二是市场竞争的必然，随着商品住宅买方高标准需求市场的到来，房企更加注重在产品力上下功夫；三是利好政策调整的推动，随着“二环内做减法、二环外做乘法”和容积率2.0时代的到来，石家庄不但释放出了更多优质地块，更使得低密度改善型住房产品成为市场的主要发展方向。

产品定位

改善型住房将实现内外配置的全方位升级

石家庄改善型住房产品的不断涌现，将推动改善居住需求的入市，激发市场活力。有业内人士指出，随着优质地块的不断入市和改善需求的加速释放，改善型住宅的成交占比将大幅提升。改善型住宅有其自身的特征：一是地段优势明显，要么在二环内核心地段，要么有依山傍水的资源；二是容积率低，普遍在2.0以下，产品多为“小高层”，在太平河片区、龙泉湖片区甚至出现容积率低于1.5的地块，多以大平层住宅产品呈现；三是户型面积普遍增大，主力户型面积大多在150平方米以上，部分面积甚至达到300平方米。

除了地段优势，改善型住房项目从外立面、景观园林到社区配置等方面，实现了全方位升级。比如，当下不少改善型住宅项目主打公建化立面、全龄化园林以及社区智能化，甚至出现了以空中庭院为特点的第四代建筑，户型不但追求大面积空间，更注重南向大面宽、LDK（客、餐、厨）一体化以及功能布局升级等，更符合高品质人居需求。

改善型住房产品不等同于一些概念中的洋房和别墅，也不是指实际意义上仅属于少数人的居住空间。改善型住房产品意味着现代人从“住有所居”向“住有优居”的高品位生活迈进。这一类型的住宅产品不只是对社区组团内的产品景观，以及优质物业的内部环境进行简单升级，而是项目能够拥有交通、商业、医养、教育、公园等外部环境的好配套。项目除了具备地理属性的优质环境，还要具备有人文特色的社区空间，比如营造和谐的邻里关系空间。房子要与现代居住需求吻合，能够实现居住的高舒适度，并且大幅度提升业主的幸福指数。

对于改善型住房产品，人们认同的基本要素还很多。从外观来看，主要是由玻璃幕面、石材与铝板构成的建筑机体。从户型布局来看，多以大宽厅、落地窗与明厨明卫的建筑空间结构为主。从居住仪式上看，社区单元大堂、车库入户大堂、独立电梯厅等归家动线，都实现了现代人居的高配体验。其他增值功能，比如目送式学校、科技智能、邻里中心、休闲会所、架空层等。另外，还有第四代建筑，实现了将传统的居住模式与现代的科技相融合。

业界观点

从“居住”基本属性升华到“精神”品位

近两年，随着石家庄高端人居社区的集中涌现，改善型住房产品逐渐成为市场主流，住宅已经从“投资”属性回归到了“居住”属性，又从“居住”的基本属性升华到了“精神”的品位层面，以满足现代人多元化个性需求和品质化生活方式。从需求来看，购房者对生活高品质的渴望，城市对建筑风貌品位的追求，房企对市场发展趋势的判断，无不将关键词指向生活方式的精神层面。

通过持续的市场观察不难发现，改善型住房产品需要更多更强的人性化功能为居住者提供便利和舒适，以满足家庭全龄成员的居住需求，多方面维护人的身心感受。改善型住宅的人居追求，不仅需要在建筑材料、科技应用、景观功能、户型设计等诸多方面极尽匠心，还需要注重楼栋、单元、园区内外共享空间的规划设计，如学习空间、社群空间、休憩空间等，使得居住者获得一个真正的“大家园”。这些方面共同构成了改善型住房的界定标准，也是购房者选择和评价改善型住房的基本要素。

石家庄市房地产业协会常务副会长兼秘书长纪珊珊表示，石家庄的房地产行业正迈向一个新的未来，从第三代建筑到第四代建筑，现在又从第四代建筑的“环境属性”向“精神层面”探求，第四代建筑属于生态型产品，强调生态环境与邻里关系，同时还要满足居住者的精神追求，产品设计通过对家庭全龄成员需求的细微观察，集合优质资源，不断进行产品更迭，实现建筑引领生活方式，从而提升人们的居住幸福感。房企开发理念的转变是基于市场需求端的改变，也是基于房企对现代人居方向的探索，二者相互影响和促进，这是房地产行业整体推动新质生产力发展的必然趋势。

北方绿野建筑设计有限公司董事长、首席建筑师郝卫东认为，高品质住宅不断涌现，是楼市高质量发展的必然趋势。随着改善型人群换房需求量的不断增大，石家庄改善型住房得到了快速发展，呈现出区位趋向于主城核心，品质打造趋向于低容积率，产品分化趋向于大平层等多方面的宜居型特点。改善型住房是提供给人们一个可与大自然接触交流、和谐共生的住宅建筑空间。实现人与人、人与自然、人与建筑和谐共处的目标，满足人们的精神需求。

选购参考

关于购置改善型住房的几点建议

业内人士认为，选购改善型住房要选对好房企，因此在选购高品质住宅项目时要考量房企的资金、实力、品牌等方面的可信度，建议优先考虑在全国排名靠前的品牌房企，必要时要参考业内人士的建议，尤其是改善型的高品质住宅，考量房企开发实力很重要，只有选对了有实力有口碑的房企，才能确保住房产品的高品质和物管的高质量。以下是业内人士总结出的几点关于改善型住房的买房建议，值得购房者参考。

●对新居住区域的选择：一般情况下，改善型购房者对住房区域的选择要有全面的考虑，如区域房价水平、生活配套、项目质量、小区环境、周边交通、学校资源等分布情况，全面衡量自己的经济能力和换房需求。

●后续生活费用的考虑：改善型换房，购房者须考虑到自己经济实力是否能够承担外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用、换房后到工作单位的交通费用等，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。

●相关的交易税费要理清：换房业主在“卖旧买新”置业时，一定要理清自己作为卖方和买方双重身份时，各自需要缴纳的税费。一般来讲，二手房买卖交易时出售方需要缴纳营业税和个人所得税，购买方需要缴纳契税。

●卖与买可考虑同步进行：如果想要换房，手头资金又不充裕需售房款救急的购房者，可以考虑让买、卖交易同时进行，以筹到售房款后实现自己的换房计划。建议买与卖同步进行的购房者，先做好新房的选择和购买前的工作，比如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，就可以启动新房购买程序。即使买房程序稍微滞后于卖房，也可与买家沟通要求延后交房。这样就可以依靠卖房的收入来缴纳买房的首付款，其不足的房款可以做商业贷款或公积金贷款。

●改善型住房要有好的物业：物业服务水平的优劣是衡量改善型住房的重要指标之一，好的物业不仅能提高居住的舒适度，还能在未来二手房流通中获得保值加分。物业也从过去的管理型向服务型转变，进而为改善型住房的品位赋能。