近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

□本报记者 李小白

加大住房契税优惠力度

积极支持刚需改善住房需求

近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。

根据相关公告，此次新政加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。其中，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

根据公告，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。

公告明确，为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的，均可按新发布公告执行。

另外，新政取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。

降低土地增值税预征率下限

将缓解房地产企业财务压力

房地产企业拿地开发增值需要缴纳土地增值税。为保障土地增值税收入及时均衡入库，按照有关规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

据了解，2010年，为更好发挥土地增值税预征调节作用，税务总局制发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，规定了预征率下限，除保障性住房外，东部地区省份下限为2%，中部和东北地区省份下限为1.5%，西部地区省份下限为1%。当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。

此次税务总局发布公告，将预征率下限降低了0.5个百分点，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。并且，各地可结合当地实际情况，对实际执行的预征率进行调整。

此前在土地增值税优惠方面，也区分为普通住宅和非普通住宅。此次新政明确取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

业内人士认为，此次政策调整，有利于缓解房地产企业的资金压力，支持和推动房地产行业稳步向前发展。

税费减少将提振二手房交易 优化二手房交易结构

过去只有购买90平方米及以下的首套房，契税减按1%征收。而现在购买90至140平方米的房子，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，都可以减按1%征收。

契税下调，将带来税费成本的减少，是对改善型住房需求实实在在地提振，将有力助推改善住房需求的市场活力。

财政部契税政策是在积极落实房地产行业止跌回稳的战略导向，契税调低，能够降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场止跌回稳，还能加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房直接的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。契税降低，叠加首付比例下降，以及按揭贷款利率的下降，效果会更加明显。

此次新政减税费，降低二手房交易成本。例如，房东出售持有2年以上非普通住宅的积极性增加，因为不用担心交税了。从这个角度看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型住房。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。本报记者 李小白

契税下调激活中大户型认购 助力市场进一步向好

此次契税下调影响重大。一是直接激活中大户型房子的认购，即对于90至140平方米、140平方米以上的住房，会减少税费成本，也是对改善型住房需求的提振。二是利好一线城市住房交易，过去一线城市认购中大户型房子，契税普遍高于全国水平。目前要求总体看齐，将进一步降低购房成本，并助力市场进一步向好。三是利好去库存。

此次契税优惠新政，将利好楼市整体健康向上发展，尤其是能够有效激发改善人群的市场购买力。

此次契税下调，是今年购房政策调整中较大的一项内容。包括一些城市近期已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，与之相关的增值税政策自然有了下降的可能，这体现了房屋交易成本降低，尤其是降低房屋出售成本的导向显现明显。

契税下调政策带来的另一个利好是，大户型二手房交易税费降低了，在一定程度能够激发二手房市场的活跃度。房企的中大户型的住房交易预计会明显拉升，有助于今年11月下旬及以后的营销工作，进一步对整体房地产市场起到积极影响和发挥有效作用。

此次新政降低企业和个人税收 促进市场供需平衡

本报记者 李小白

这项政策旨在促进房地产市场的平稳健康发展，通过降低契税税率，减轻购房者的负担，刺激住房消费需求。

房产交易环节特别是二手房交易，主要涉及契税和增值税，此次新政将享受1%低税率优惠的面积标准提高到140平方米，有利于降低交易环节的税收成本，支持刚需和改善人群的住房需求。

目前，我国相关税收优惠政策会区分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相应标准。此次新政的积极作用显现明显，将进一步促进房地产市场向好向上发展。

具体来看，取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。由此看来，该政策旨在鼓励房地产市场消费，尤其是鼓励已有房居民进行改善性置换。

总体来看，此次楼市新政有利于简化税制，降低企业和个人的税收负担，进而激发市场活力，促进房地产市场的供需平衡。国家统计局11月15日发布的10月份70个大中城市商品住房销售价格变动情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场进一步改善。相信，在一系列房地产政策组合拳的叠加作用下，房地产市场有望继续保持向好态势。 本报记者 李小白